/data/hyperfinance.cz/multimedia/images/CCC.png

Kupní smlouva na nemovitost

Pořízení vlastní nemovitosti je závažným krokem v životě člověka. Proto je nanejvýš vhodné znát alespoň základní právní náležitosti kupní smlouvy a zásady při jejím sepisování. Mnoho lidí v domnění, že je zbytečné platit právníka, využívá různé vzory smluv z internetu. Podstupují však velké nebezpečí, že smlouva nebude sepsaná dle platných právních norem – a tudíž bude ztrácet na soudní vymahatelnosti. 

Co by v kupní smlouvě na nemovitost nemělo chybět, aby byla opravdu platná a bezpečně sepsaná? A k čemu je dobrá asistence právníka při jejím sepisování? Odpovědi najdete v našem článku.

 

Nová právní úprava dává více svobody i odpovědnosti

Od 1. ledna 2014 je účinný „nový“ občanský zákoník, který vyšel pod číslem 89/2012 Sb. Jedná se o právní normu sjednocující bývalý občanský a obchodní zákoník, zavedl však i spoustu nových pravidel a možností, na jaké jsme do té doby nebyli zvyklí. 

Z nich pak vyvozuje následky, na které si mnozí z nás také ještě nezvykli – jak v dobrém, tak špatném slova smyslu. Odpovědnost je totiž mnohem více posunuta k jednotlivým fyzickým i právnickým osobám, systém nás již tolik neochraňuje jako dřív. Jinými slovy je dána mnohem větší svoboda v konání.

Zásadním rozdílem v oblasti kupních smluv na nemovitost je mezi starou a novou verzí také mnohem větší volnost pro ujednání mezi prodávajícími a kupujícími, ale i z toho plynoucí odpovědnost obou stran. Podívejme se, co ve smlouvě nesmí chybět, aby byla platná a právně vymahatelná.


Co nesmí chybět

I přes výše uvedenou volnost stále existují povinné parametry smluv o prodeji/koupi nemovitosti. Abyste je nemuseli v zákoně složitě dohledávat, zde vám přinášíme úplný přehled povinných i doporučených součástí kupní smlouvy na nemovitost.

 

  • Nutnost písemné formy

Ano, pokud máte v plánu kupovat (prodávat) nemovitost, musíte to provést přes písemně uzavřenou smlouvu. Proč to zdůrazňujeme? Protože u věcí movitých (auto, lednice, počítač) není nutné dle nového občanského zákoníku sjednávat písemnou smlouvu. U nemovitosti to ale neplatí (stejně jako to neplatí ani u spotřebitelského úvěru). A co v písemné smlouvě nemá chybět?

 

  • Přesná specifikace smluvních stran

Prodávající a kupující by měli být ve smlouvě naprosto přesně identifikováni. U fyzických osob nezapomeňte na datum narození a trvalé bydliště. Pokud je jednou ze stran právnická osoba, musí být uveden její přesný obchodní název a identifikační číslo dle obchodního rejstříku. Smlouvu pak může podepsat pouze osoba s oprávněním jednat za společnost nebo osoba s platnou plnou mocí. V případě plné moci si vždy ověřujte její pravost. 

Stejně tak si kontrolujte identitu osoby podepisující za protistranu. Jestliže nemovitost kupuje / prodává OSVČ v souvislosti s podnikáním, musí být identifikace doplněna o číslo živnostenského oprávnění, případně o DIČ, je-li živnostním také plátcem DPH. 

 

  • Identifikace nemovitosti

Ve smlouvě samozřejmě nesmí chybět, o jakou nemovitost se v ní jedná. Nejlépe formou identifikace, jaká se používá pro účely katastru nemovitostí, tedy pozemek – pozemková parcela a číslo parcelní. Jestliže se jedná o smlouvu na stavbu (dům, byt), nikoliv jen na pozemek, doplnit musíte i identifikaci stavby stojící na tomto pozemku: její číslo popisné / číslo evidenční, včetně názvu části obce a označení, o jaký druh stavby se jedná. 

Pozemek i stavbu je potřeba v identifikaci spojit i s katastrálním územím obce, v níž stojí a s Katastrálním úřadem, v němž jsou zapsány, dále s listem vlastnictví (číslo) – u listu vlastnictví ještě uveďte, pro (jakou) obec a (jaké) katastrální území byl vydán.

Doporučujeme dopsat, zda je předmětem smlouvy i vybavení nemovitosti, případně jaké, dále co všechno na pozemku okolo stavby se převádí na nového majitele (venkovní úpravy, oplocení, trvalé porosty, přilehlé technické stavby apod.).

 

  • Prohlášení o nezávadnosti

Nezapomeňte ani na prohlášení o nezávadnosti, jinými slovy prohlášení smluvních stran o tom, že jednak prodávající během jednání o prodeji nemovitosti neprodal tuto nemovitost někomu jinému (resp. ji nepřevedl na někoho jiného), že na nemovitosti neváznou žádné závady, které by převodu bránily (dluhy, zástava, věcná břemena, právo nájmu apod.), jednak že na straně kupujícího nejsou evidovány žádné závazky po splatnosti.

Zástava a dluhy samozřejmě nejsou překážkou v momentě, kdy se nemovitost cíleně prodává i s hypotékou. I v tomto případě však nový majitel musí splnit podmínky hypotéky.

 

  • Kupní cena a její splatnost

U kupní ceny by měla být uvedena její konkrétní výše, nebo alespoň přesný způsob jejího určení. Chybět nesmí ani splatnost a způsob úhrady. Vyplatí se využít tzv. jistotní účet, kam se peníze za nemovitost složí – a banka je druhé straně nevydá, dokud není převod nemovitosti náležitě dokončen – a to i úředně.

 

  • Projev vůle 

Myslete i na to, že součástí smlouvy musí být projev vůle prodávajícího převést úplatně své vlastnické právo a projev vůle kupujícího věc převzít a zaplatit za ni. Kupující i prodávající by se měli zavázat podepsat i návrh na vklad vlastnického práva kupujícího ke kupované nemovitosti do katastru nemovitostí.

  • Datum převzetí

Ve smlouvě je třeba uvést co nejpřesnější určení okamžiku převzetí. Je to důležité například kvůli majetkovému pojištění domu i pozemku, pojištění odpovědnosti nebo z důvodu určení, za kým jde škoda v případě živelních událostí atd. 

 

  • Utvrzení závazků a ujednání o platbě daní

Utvrzení sice není nezbytnou součástí smlouvy, ale je motivační, a tak se ve smlouvě vyplatí. Jedná se zejména o stanovení sankcí pro případ, kdy kupující třeba nezaplatí včas, anebo když se prodávající včas „nevystěhuje“. Ohledně daní jsou sice v zákonech jasná pravidla, ale není na škodu je promítnout i do kupní smlouvy.

Pokud vás zajímají další právní detaily, neváhejte si projít příslušná ustanovení o kupní smlouvě přímo v novém občanském zákoníku. Můžete tak činit například zde. Zejména by vás pak měly zajímat §2128 - §20131 určující rozdíly kupní smlouvy u nemovitostí.

Tip: Pokud máte v plánu koupit nemovitost na hypotéku, přečtěte si, jak to dnes s hypotékami je a o čem byste rozhodně měli vědět, než se do výběru a zařizování pustíte. Připravili jsme pro vás několik článků spojených s hypotékami, kde najdete informace o nákladech hypotéky, možnostech jejího předčasného asplacení a refinancování, informace o pojištění hypotéky, o úvěrech na bydlení pro mladé nebo jak vyřešit situaci spojenou s problémy se splácením a kolik vás to bude stát. A to zdaleka není vše!


S právníkem nebo bez?

Samozřejmě kupní smlouvu na nemovitost můžete sepsat i bez právní asistence, ta rozhodně není povinná. Co byste však měli brát v potaz, jsou následující rizika:

 

  • Riziko podvodu

Jako laik se velmi snadno můžete stát obětí podvodného jednání. Bez právnického vzdělání je velmi jednoduché přehlédnout zdánlivé drobnosti, které mohou mít katastrofální následky. Mějte na paměti, že nakládáte s mnohdy celoživotními úsporami a nezřídka také s půjčenými penězi. Právník za smlouvu ručí – a jestli se přece jen nakonec projeví podvod na druhé straně kupní smlouvy, lze škodu vymáhat na advokátovi. On by měl mít pro tyto případy sjednané pojištění odpovědnosti.

 

  • Právní vymahatelnost

Teoreticky riskujete nulovou právní vymahatelnost smlouvy, v níž nejsou všechny povinné náležitosti. Obzvlášť v případě, že narazíte na zastaralý vzor smlouvy anebo se necháte druhou stranou uchlácholit, že takto sepsaná smlouva je dostatečná. 

Věcná břemena a zástavy

U internetových vzorů si můžete být jisti jednou věcí - a to tím, že nepokryjí všechna specifika vaší nemovitosti. Může se stát, že nemovitost, kterou kupujete, budou zatěžovat věcná břemena nebo zástavy - a vaše smlouva stažená jako vzor z internetu na to nebude pamatovat.

 

  • Právní nejistota

Obecnost vzorů z internetu v sobě celkově skrývá riziko velké právní nejistoty. Najmutí vhodného právníka vám nepochybně zajistí klidnější spánek. A když se rozhodnete vyhledat pomoc se smlouvou u advokáta, vybírejte pečlivě. Dbejte na osobní zkušenosti jeho klientů – vždy si vyhledejte reference.