Hypotéka pro mladé - v čem je jiná a kdo na ni dosáhne?

Lenka Rutteová   Publikováno 21.05.2021 Rada| Hypotéky

V posledních měsících se, v souvislosti s nepříznivým vývojem hypotečnhom trhu a se zrušením programu státních hypoték, často mluví o hypotékách pro mladé a o jejich budoucnosti.   O co jde, jaké podmínky má hypotéka pro mladé a v čem dokáže pomoci? Stane se díky ní bydlení dostupnějším? A může nahradit v roce 2022 pozastavenou a později zcela zrušenou státní půjčku na bydlení pro mladé?

Staronová novinka

V případě hypotéky pro mladé jde v českém systému spotřebitelských úvěrů poskytovaných bankami o staronovou novinku, která se inspirovala tak trochu v již zrušených státních půjčkách na bydlení, ale zejména v minulosti českých hypoték, dost i v praxi běžné v tradičních ekonomikách. O co tedy jde?

A kdo je mladý člověk? Podle definice novely zákona o ČNB jsou to lidé do 36 let. V manželství nebo v registrovaném partnerství přitom stačí, aby méně než 36 let bylo jen jednomu z partnerů. Dodejme, že v případě státní půjčky pro mladé byl “mladý věk” nastaven do 40 let.

Jak velkou částku nabídne hypotéka pro mladé?

Mladí lidé se budou moci vrátit v čase - do minulosti, kdy banky poskytovaly tak velké hypotéky, jak vysoká byla hodnota pořizované nemovitosti určené k vlastnímu bydlení. Ano, v případě dobré vůle banky a dobrého stavu ekonomiky i hypotečního trhu mohou mladí lidé opravdu získat hypotéku ve výši až 100 % hodnoty pořizované nemovitosti. Tedy alespoň teoreticky - zákon to totiž umožní, viz níže. 

Novela zákona o ČNB stanovuje konkrétní navýšení limitu LTV, DTI a DSTI pro lidi do 36 let

U hypotéky pro mladé nejde o to, že by automaticky znamenala 100% krytí ceny pořizované nemovitosti, ale o to, že samotná novela definuje v §45b navýšení obecných limitů stanovených ČNB. Navýšení platí pro lidi do 36 let.

To v praxi znamená, že když budou mít banky povoleno poskytovat hypotéky až do výše 90 % LTV a nebude omezen ani jejich počet (jako je tomu právě nyní), automaticky budou moci nabídnout hypotéku se 100 % LTV právě mladým lidem do 36 let. 

Jakmile však dojde ke zhoršení situace na trhu a ČNB sníží maximální povolené LTV na 80 % nebo i níže, hypotéky pro mladé budou moci dosáhnout max. na 90 % LTV nebo méně. Analogicky je tomu u dalších dvou ukazatelů, DTI a DSTI. 

Připomeňme, že DTI je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu, DSTI je procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. 

Jak to banky s hypotékami zařizovaly doposud?

V současnosti se většina hypoték poskytuje do 80 % LTV, ČNB během roku 2020 zrušila omezení u počtu poskytnutých 90% hypoték, čímž mladým lidem s dostatečnou bonitou poprvé svitla větší naděje na vlastní bydlení. Většinou se ta nejvyšší hypotéka přednostně poskytovala lidem, kteří si pořizovali své první vlastní bydlení – bez omezení věku.

Od doby omezení LTV je protonejvětším problémem mladých lidí v procesu získávání hypotéky právě nedostatek našetřených peněz. Pětina hodnoty pořizované nemovitosti (pro 80% hypotéku) je nezřídka i okolo milionu korun. Přestože mnoho lidí na splátky reálně má, i s vyšší úrokovou mírou, která hypotéky ovládla v roce 2022, k hypotéce byl problém se dostat.

Banky se v posledních letech snažily vyjít těmto lidem vstříc. Maximální získatelná částka nijak neřešila jejich problém, byla (při obecném nastavení pro celý trh) příliš nízká. Situace se „látala“ kombinací s nezajištěným úvěrem od stavební spořitelny, ručením dvěma nemovitostmi nebo třeba zapojením rodičů mezi spoludlužníky, případně i štafetovou hypotékou.

Banky se v posledních době snažily rozložit splátky hypoték i na 40 let, aby se i 90% hypotéka dala napasovat do omezení na straně DTI a DSTI (které doposud mělo též jen jedno obecné nastavení). Cena bydlení je v ČR totiž tak vysoká, že ani lidem s průměrnými příjmy někdy nevyjdou ukazatele DTI a DSTI při 30letém splácení jako dostatečné.

Nadějě svítá s klesajícími cenami nemovitostí v roce 2023, s klesajícím IRS (úrokový swap, kterým si banky zajišťují rizika spojená s penězi na hypotéky) a zatím stabilně drženou 2T repo sazbou. Tak se nechme překvapit, jak se rok 2023 v hypotékách pro mladé ještě vyvine.

Jak si vede hypotéka pro mladé v porovnání s dnes již zrušenou státní půjčkou na bydlení?

Zde je snadná odpověď: vede si skvěle! Státní půjčka pro mladé mělatotiž nesmyslně nízkou maximální výši, která jbyla ve většině případů prostě nedostačující. A bohužel ji nešlokombinovat s dalším hypotečním úvěrem, protože i u státní půjčky se zastavovala pořizovaná nemovitost – pro hypotéku tedy již nebyloco zastavit. 

Maximální výše státní půjčky pro mladé na bydlení bylau domu 2 miliony korun, u bytu pak jen 1,2 milionu korun. Taková výše hypotéky bylaschopná zafinancovat bydlení jen v poměrně okrajových oblastech. Hypotéka pro mladé od bank nemá pevný horní limit, vždy záleží na tom, jaká je cena nemovitosti a jak se žadatelé vejdou do navýšených hodnot DTI a DSTI.

Díky navýšení všech tří ukazatelů už se nebude muset tolik „čarovat“

S nutností krkolomných kombinací a složitého čarování teď mohou banky i spotřebitelé skončit. Díky navýšení omezujících parametrů pro mladé lidi je nově možné zafinancovat celou nebo téměř celou hodnotu nemovitosti právě hypotékou, i bez další zástavy nebo dalšího úvěru. Situace se zjednodušila a vyřízení hypotéky je díky tomu rychlejší.

Malé shrnutí

Hypotéka pro mladé není žádný speciální produkt, jedná se pouze o zákonem nově dané navýšení limitů LTV (o 10 proc. bodů), DSTI (o 5 proc. bodů) a DTI (o jednoroční násobek čistých příjmů). Toto navýšení platí pro lidi do 36 let. 

V případě manželského páru či registrovaného partnerství platí, že do 36 let věku smí být i jen jeden z páru (jeden z páru může být i starší). V době stability, v nížby ČNB povolila  hypotéky až 90 % LTV, budou moci mladí lidé do 36 let dosáhnout i na 100 % LTV. Kdy se takto stabilní doba znova vrátí, zatím nedokážeme předvídat.

Zdroje: ČNB / Senát.cz / Novela zákona o ČNB