Jaké podmínky musíte splnit, abyste měli šanci na hypotéku?

Lenka Rutteová   Publikováno 18.06.2021 Rada| Hypotéky

Hypoteční úvěr je závazkem na spoustu let, a tak není divu, že jak poskytovatelé, tak zákon o spotřebitelském úvěru vyžadují opravdu pečlivé prověření žadatele o hypotéku, o refinancování hypotéky nebo třeba o její navýšení. Je totiž nutné se přesvědčit, že nebezpečí finančních problémů a rizika nesplácení je sraženo na minimum. Jako silná pojistka sice funguje zástava nemovitosti, nicméně cílem férových poskytovatelů není získat váš dům/byt, ale vydělat na půjčených penězích. Proto než hypotéku schválí, vyžadují splnění přísných podmínek.

Podmínky hypotéky stanoví zákon, některé si přidávají sami poskytovatelé

Každý z poskytovatelů hypotéky, ať už je to banka nebo nebankovní společnost, si při rozhodování o schválení hypotečního úvěru nebo jeho refinancování tvoří tzv. skóring, kdy sestaví tabulku posuzovaných parametrů (podmínek) a k nim přidá bodové hodnocení (či jinak nastavené hodnocení), dle jehož výsledku může říct, jestli je žadatel vhodným adeptem pro hypotéku, či nikoliv. Součástí hypotečního skóringu bývá většinou těchto osm parametrů (potkat se můžete i s dalšími):

1. Věk

Do 18 let věku se půjčky neposkytují, a to platí i pro hypotéky. Může nastat výjimka, že soud a souhlas rodičů povolí zadlužení i u mladšího žadatele, ale hypoték se to v podstatě netýká. Vedle minimálního věku bývá však omezen i ten maximální. 

Banky většinou nastaví možné trvání hypotéky tak, aby zadlužení skončilo před 70. narozeninami žadatele. Do vyššího věku půjdou jen v opravdu výjimečných situacích, například když bude spoludlužník významně mladší, nebo když bude životní pojištění opravdu dobře nastaveno. U nebankovních hypoték můžete počítat s věkem vyšším, ale nejde o pravidlo.

2. Občanství nebo trvalý pobyt

Hypotéku je možné poskytnout proti zástavě nemovitosti a jen občanu České republiky, který má platný občanský průkaz. Druhou možností je hypotéka pro cizince, ale musejí být nejen majiteli nemovitosti v ČR, ale též mít v ČR vyřízen trvalý pobyt.

3. Prokazatelný trvalý příjem s dobrou budoucností

Prokazatelný trvalý příjem je u hypotéky mnohem důležitější podmínkou než u běžné malé půjčky bez prokázání příjmů. Zatímco u běžné půjčky stačí jen pár výpisů z účtu, u hypotéky je nutné dodat podrobnější dokumenty:

• v případě zaměstnance jsou to informace o zaměstnavateli a též jím podepsané potvrzení o příjmech (většinou na originálním formuláři od banky, u níž o hypotéku žádáte), 
• u OSVČ si banka vyžádá kopii daňového přiznání, kterou za poplatek vystavuje finanční úřad, plus podnikatelský plán na nejbližší dobu (nemusí být pravidlem). 

Rozhodně nepočítejte se schválením hypotéky u banky, když jí předložíte jen dohodu o provedení práce, dohodu o pracovní činnosti, nebo když podnikáte tak krátkou dobu, že ještě nemáte odevzdáno více než jedno daňové přiznání. Svůj příjem můžete navýšit: nejsnáze přibráním spolužadatele k hypotéce. Může jím být jak váš partner/partnerka, tak i jiné osoby z příbuzenstva. V případě, že o hypotéku žádá více než jedna osoba, správně si ošetřete majetková ujednání (když jde o hypotéku na pořízení nemovitosti).

4. Závazky včetně kreditní karty nebo kontokorentu, k tomu i „naučené“ výdaje

Jedna věc je výše příjmů a jejich zajištění do budoucna, věc druhá jsou vaše další výdaje (vedle plánované hypotéky), tedy na splátky dalších půjček, na energie, telefonní a internetové tarify, vodu, případně TV kanály, samozřejmě výdaje na běžné živobytí, ale i třeba výživné nebo další povinné platby.

K nim je nutno započítat i kreditní kartu nebo kontokorent, přestože z nich právě žádné peníze nečerpáte a třeba to ani neplánujete. Jde totiž o tzv. latentní dluh, který pokud máte předem schválený, můžete kdykoliv využít. A poskytovatel hypotéky s tím musí počítat v plné výši. 

Proto jestliže žádáte o hypotéku nebo jinou větší půjčku, přitom balancujete na hraně s poměrem mezi příjmy a výdaji (po plánovaných splátkách), vždy se ve prospěch dobré bonity rovnou vzdejte kteditek a zrušte kontokorenty, revolving.

Ještě pár slov k „naučeným“ výdajům – jedná se o zbytné výdaje, které jsme se naučili mít, i když je nepotřebujeme, ale zároveň je prokázáno, že je těžké se jich vzdát. Typicky jde o platby na sázky či jiný hazard. Banky si nechávají předložit výpisy z účtu nejen proto, aby viděly vaše příjmy, ale i proto, aby mohly vysledovat vaše zvyky v oblasti „naučených“ výdajů.

5. Platební historie

Poskytovatele bude vždy zajímat, jak jste si doposud vedli ve splácení půjček, v platbách za energie, telefon, ve splácení zboží, zkrátka jaká je vaše úvěrová a platební historie.  Tu si samozřejmě prohlédne v různých dlužnických registrech, což jsou BRKI, NRKI, REPI, SOLUS, u podnikatelů může být i CRÚ. 

Hypotéka je nedosažitelná pro lidi s nedávno skončenou exekucí (CEE) nebo insolvencí (ISIR). Možná vás překvapí, že hůř na tom pro banku může být ten, kdo doposud žádnou půjčku neměl, než ten, kdo už půjčku má a spolehlivě ji splácí, k ní žádá navíc ještě hypotéku (za předpokladu dostatečného příjmu). Historie v registrech je jakýmsi ověřením spolehlivosti žadatele.

6. Nemovitost do zástavy

Dalším důležitým parametrem je hodnota nemovitosti, kterou chcete dát do zástavy, ať už ji vlastníte a peníze si berete na něco jiného (americká hypotéka), či se ji chystáte stavět, rekonstruovat, kupovat. Podle hodnoty nemovitosti se určuje, zda požadovaný úvěr získat můžete nebo ne, případně zda ještě „přihodit“ druhou nemovitost. 

Ta může být rodičů, příbuzných, ručitele, prostě kohokoliv, kdo vám natolik věří, že své bydlení pro vás zastaví. Je nutno pamatovat, že u jejich nemovitosti (pokud ji pro vás zastaví) pak nebude možné po celou dobu zástavy chtít vlastní hypotéku – například kdyby se rozhodli si dům/byt rekonstruovat, na hypotéku to u nich nepůjde, protože je jejich nemovitost už jednou zastavena. 

Můžete je ale po několika letech z hypotéky vyvázat – banka vám určí, kdy je splaceno tolik, že už bude v zástavě stačit ponechat jen vaše bydlení. Druhá nemovitost rozhodně nemusí být v zástavě po celou dobu trvání dluhu.

7. Účet ve správné bance

K hypotéce u banky vzaté na stavbu či rekonstrukci si pravděpodobně budete muset zřídit běžný účet u stejné banky, na něj vám budou chodit peníze z čerpání, z tohoto účtu budete pravděpodobně také povinni hypotéku splácet, ale nemusí jít o pravidlo.

Jestliže nemovitost na hypotéku kupujete, peníze budou zaslány na účet příjemce nebo na tzv. účet jistotní, ale i tak po vás banka může chtít založení běžného účtu u ní – právě pro účely splácení. Nikdy nesmíte být nuceni zřídit si účet s poplatky za vedení, za zřízení, ale banka vám smí takový účet nabídnout. Vždy k tomu však musí dodat i nabídku účtu vedeného zdarma. Na vás pak je rozhodnutí, který z nich vyberete.

8. Podmínky vyžadované ČNB: LTV, DTI a DSTI

Česká národní banka (zatím jen) doporučuje bankám zkoumat a stanovit tři oblasti bonity žadatele o hypotéku, a tou jsou:

• hodnota nemovitosti, respektive výše požadované částky vůči hodnotě nemovitosti, což je tzv. LTV (Loan To Value), v roce 2021 by nemělo překročit 90 %, ve hře je však návrh novely zákona o ČNB, kde by bylo možné navýšit LTV pro mladé žadatele do 36 let o deset procentních bodů nad obecně stanovený limit, v současnosti tedy až na 100 %, 
• poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu, tzv. DTI (Debt To Income), kde se sčítají všechny úvěry, včetně žádané hypotéky a porovnávají se s příjmem. ČNB v současnosti tento limit nastaven nemá,
• procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele, tzv. DSTI (Debt Service to Income), kde se porovnávají a nastavují splátky vůči měsíčnímu čistému příjmu, ani tento ukazatel není ze strany ČNB v současnosti nastaven. 

Na schválení hypotéky není nárok ani při splnění všech podmínek

Hypotéku vám banka ani nebankovka schválit nemusejí, není to jejich povinnost. Vždy jde o obchodní rozhodnutí poskytovatele, do kterého vstupuje nejen vaše úvěruschopnost, ale též dostupnost peněz pro poskytovatele (zda vám má co půjčit) a mimo jiné i jeho plánované rozvržení podílu hypoték na ostatních obchodech apod. 

Zdroje: Zákon o spotřebitelském úvěru / ČNB / stránky poskytovatelů hypoték