Než převezmete nemovitost koupenou na hypotéku: co ještě zkontrolovat a čím se pojistit

Článek v kostce: smlouva, úschova, katastr a předávací protokol

• kupní smlouva musí přesně popisovat nemovitost, cenu i termíny, a hlavně obsahovat pravdivé prohlášení o jejím stavu,
• zjevné vady řešte hned při přebírání, skryté vady můžete u prodávajícího reklamovat až 5 let od nabytí vlastnictví (vady objevené do 2 let jsou bez pochyb, u později nalezených vad musíte prokázat dobu jejich vzniku),
• peníze do úschovy vkládejte s jasnou podmínkou: prodávajícímu je schovatel vyplatí až po zápisu vlastnictví v katastru,
• vlastníkem nemovitosti se stáváte až zápisem v katastru, řízení běžně trvá 30 až 60 dní,
• k fyzickému předání dochází až po zápisu vlastnictví v katastru, do protokolu zapište stavy měřidel, klíče i fotodokumentaci aktuálního stavu.
  

Kupní smlouva: základ, který vás má ochránit

Kupní smlouva není jen formalita. Je to dokument, ke kterému se možná budete vracet ještě i roky po nastěhování. Proto se vyplatí nechat ji sepsat notářem, případně advokátem. 

Ve smlouvě musí být přesně napsáno, kdo je prodávající a kupující, jak vypadá nemovitost (parcelní číslo, výměra, katastrální území), v jakém je stavu a zda nemá nějaké právní vady (věcné břemeno aj.). 

Smlouva uvádí, za kolik byt či dům kupujete a jak její koupi uhradíte, jestli využijte úschovu kupní ceny. Nesmějí chybět ani důležité termíny nebo lhůty (kdy se podá návrh na vklad do katastru, kdy se převedou peníze a kdy dojde k fyzickému předání).

Pamatujte: kupní cena může být dost jiná než bankou odhadnutá tržní hodnota nemovitosti. To je v pořádku. Důležité je, aby součet prostředků z hypotéky a vaší hotovosti pokryl komplet celou kupní cenu. Banka nepůjčují plnou částku, na kterou nemovitost odhadly.

Stav nemovitosti není jen zběžný popis

Zvlášť si pohlídejte prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti. Pokud vás prodávající písemně upozorní na konkrétní vadu, později se u něj reklamace této vady nedomůžete. Naopak obecná formulace typu „nemovitost se prodává, jak stojí a leží" vás o práva z vadného plnění nepřipraví. Soudy takové věty dlouhodobě nepovažují za důvod pro vzdání se nároků, k tomu potřebujete jasné a konkrétní ujednání.

Stav nemovitosti není jen zběžný popis

Zvlášť si pohlídejte prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti. Pokud vás prodávající písemně upozorní na konkrétní vadu, později se u něj reklamace této vady nedomůžete. Naopak obecná formulace typu „nemovitost se prodává, jak stojí a leží" vás o práva z vadného plnění nepřipraví. Soudy takové věty dlouhodobě nepovažují za důvod pro vzdání se nároků, k tomu potřebujete jasné a konkrétní ujednání.

Zjevné a skryté vady nemovitosti a odpovědnost za ně

Vady nemovitostí se dělí do dvou typů, s každým z nich se zachází jinak.

Zjevná vada nemovitosti

Zjevná vada je taková, kterou byste odhalili při běžné prohlídce. Typicky prasklá dlaždice, poškozené okno, viditelná plíseň na stěně, vlhké zdivo, poškozená střecha atd. 

Zákon počítá s tím, že jste při prohlídce nemovitosti měli šanci tuhle vadu vidět, a není-li o ní zmínka ve smlouvě, akceptovali jste tuto vadu takovou, jaká je (nebo si o ni snížili kupní cenu). Později se proto její reklamace nedomůžete. Výjimkou může být jen případ, kdy prodávající o této vadě prokazatelně lhal (řeší se soudní cestou).

Skrytá vada nemovitosti

Skrytá vada je ale něco úplně jiného. Jde o problém, který jste ani při pečlivé prohlídce nemohli poznat. Například vadná izolace pod podlahou, špatně provedená elektroinstalace schovaná ve zdi atp. Skrytou vadu u bytu nebo domu můžete prodávajícímu vytknout až 5 let od nabytí vlastnictví. 

Když se vada projeví do dvou let od nabytí nemovitosti, automaticky se předpokládá, že zde byla již při prodeji. U později nalezených vad může prodávající namítnout jejich pozdější vznik, a pak je na vás, abyste prokázali opak. 

Výjimkou bývají staré domy, postavené cca do poloviny dvacátého století. Tam se s vadami přímo počítá, protože tehdejší stavební technologie neumožňovala současný standard, především v izolaci, v zateplení a v dalších oblastech.

Vady musíte řešit bezodkladně

U vad pozor na podmínku bezodkladnosti. Jakmile vadu zjistíte, musíte ji prodávajícímu oznámit bez zbytečného odkladu. Ideálně písemně, doporučeným dopisem s dodejkou, ať máte důkaz, kdy a co jste mu oznámili. Výhodou je, když dokážete komunikovat přes datovou schránku. 

Po prodávajícím pak můžete chtít slevu z ceny, opravu na jeho náklady, nebo v závažných případech i odstoupení od smlouvy. 

Technická inspekce

Nejlepší obranou před vadami je prevence: nechte nemovitost před podpisem projít tzv. technickou inspekcí. To znamená prověřit odborníkem. Dokáže odhalit i podpovrchové vady, skryté laickému oku. Vy sami si také projděte stavební dokumentaci (kolaudační rozhodnutí, revize, plány). A všechno si foťte.

Úschova kupní ceny: nejdůležitější pojistka celého obchodu

Úschova vás chrání před nejhoršími scénáři: že sice zaplatíte, ale vlastnictví nezískáte. Nebo že se sice stanete vlastníkem, ale prodávající bude tvrdit, že jste mu nezaplatili, takže se bude domáhat peněz jinak.

Vybrat si můžete mezi notářskou, advokátní a bankovní úschovou. Notářská a advokátní úschova umí pojmout i úschovu listin (třeba samotné kupní smlouvy a návrhu na vklad), bankovní úschova zase láká na jednoduchost a na fakt, že sama banka je pod dohledem ČNB. Liší se i v ceně za tuto službu.

Ve smlouvě o úschově trvejte na jasně napsaných podmínkách: do kdy peníze do úschovy vložíte (resp. je pošle banka z hypotéky), za jakých podmínek je schovatel uvolní a kdy (až po zápisu vašeho vlastnictví v katastru nemovitostí). Zapsání vkladu se totiž může z formálních důvodů protáhnout, proto nedávejte lhůtu na dny, ale na odvedený úkon. 

Jestliže na nemovitosti vázne dluh (i prodávající ji měl na hypotéku, a tu ještě nedoplatil), peníze z úschovy poputují přednostně na doplacení hypotéky tak, aby se zástavní právo k této nemovitosti mohlo převést na vaši banku.

Katastr nemovitostí

Jakmile máte podepsanou kupní smlouvu a peníze doputovaly do úschovy, podá se na katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva. Když kupujete na hypotéku, součástí vkladu bývá i zástavní smlouva ve prospěch vaší banky. 

Samotné řízení na katastru se může protáhnout na 30 až 60 dní, ve velkých městech i na déle. Majitelem nemovitosti se stáváte až po tomto procesu, jinými slovy, až ji máte v katastru zapsanou pod vaším jménem a až je list vlastnictví veden na vás. Do té doby majitelem nejste, byť jste uzavřeli kupní smlouvu a třeba už i zaplatili.

Čerpání hypotéky

Banka vám peníze z hypotéky obvykle uvolní až po splnění stanovených podmínek. Typicky je to podepsaná kupní smlouva a vložený návrh na vklad do katastru, plus platné pojištění nemovitosti. Jakmile banka podmínky vyhodnotí jako splněné, hypoteční částka se propíše do vaší úschovy, vy k ní doložíte zbytek kupní ceny a případné vícenáklady (například na úschovu, na smlouvu psanou u notáře atd.). 

Výplata z úschovy směrem k prodávajícímu je dalším krokem, ke kterému dojde, až bude nemovitost zapsaná v katastru na vaše jméno. 

Fyzické předání nemovitosti: byt i dům

Také k předání nemovitosti dochází až po zápisu vlastnictví v katastru. Prodávající vám sice může navrhnout dřívější stěhování, ale poraďte se s advokátem nebo notářem, jak tomu bude v případě škod nebo vad, či jiných okolností, když se nastěhujete předčasně. Stěhovali byste se totiž do bytu nebo domu, který stále ještě vlastní někdo jiný.

Při samotném předání pečlivě sestavte předávací protokol. Do něj patří:

• stavy měřidel (voda, plyn, elektřina) k datu předání,
• počet a typ předaných klíčů, případně dálkových ovladačů,
• přístupy k zabezpečení nemovitosti (alarmy, kamery aj., pokud zůstanou její součástí)
• výrobní čísla spotřebičů, když jsou součástí prodeje,
• fotodokumentace aktuálního stavu nemovitosti,
• výsledek případné technické inspekce a/nebo soupis vad, na kterých jste se s prodávajícím dohodli.

Pokud přebíráte byt, nezapomeňte na společné prostory, fungování SVJ a stav fondu oprav. Když přebíráte dům, zaměřte se navíc na stav topného systému a kotle, revize komína, elektroinstalace a plynu, funkčnost septiku nebo čistírny odpadních vod, a ověřte si přesné hranice pozemku podle katastrální mapy.

Po předání: služby, energie a daně. A jak s pojištěním?

Po předání nezapomeňte přepsat energie a další služby na své jméno a nahlásit změnu vlastníka příslušným dodavatelům. Přiznání k dani z nemovitosti podáte a platit tuto daň budete až v následujícím kalendářním roce. Přiznání podáváte do konce ledna, daň se platí do konce května. Je-li příliš vysoká, můžete si platbu rozložit do dvou termínů. 

Pamatujte na možnost odečíst si hypoteční úroky z každoroční daně z příjmů.

Pojištění nemovitosti si sjednejte ještě před předáním, pamatujte na minimálně desetidenní ochrannou lhůtu, než pojištění začne platit. Při absenci validního pojištění může banka zablokovat čerpání hypotéky.

Zdroje: advokátky.cz / banky.cz / maxima.cz / airbank.cz