Jak se čerpá hypotéka? Záleží na každé bance a jejích podmínkách

Lenka Rutteová   Publikováno 11.06.2021 Rada| Hypotéky

Jak se čerpá hypotéka? Záleží na každé bance a jejích podmínkách

Čerpání hypotečního úvěru není striktně dáno zákonem, a tak si ho mohou banky upravit po svém. Hlavně po stránce vyžadovaných poplatků. Zajímat byste se o podmínky čerpání proto měli ještě před podpisem smlouvy. Nejde sice o rozhodující parametr, ale může pomoci tam, kde váháte mezi dvěma favority. Jak tedy může vypadat čerpání vaší hypotéky?


Kupujete, stavíte či rekonstruujete?

Splnili jste podmínky pro získání hypotéky, banka ji schválila a vy začínáte přemýšlet, jak ji vlastně budete čerpat? Nejde naštěstí o nic složitého. Čerpání hypotéky má dvě základní podoby, podle toho, jak probíhá pořízení (zvelebení) nemovitosti - zda se kupuje, staví nebo třeba opravuje, případně kupuje a pak hned opravuje. V závislosti na tom může být čerpání:

  • jednorázové
  • postupné.

Najednou se celá hypotéka vyčerpá v případě koupě již stojícího domu určeného k okamžitému bydlení bez větších změn, nebo třeba v situaci, kdy potřebujete někoho vyplatit (rozvod, dědictví). Jednorázová výplata hypotéky nastane i v případě jejího refinancování, kdy si banky převedou peníze mezi sebou. Pokud byste si brali neúčelovou americkou hypotéku, i tehdy posílá banka všechny peníze najednou. Potkat můžete také tzv. hypotéku na pronájem, s níž si koupíte byt či dům za účelem jeho pronajímání. I zde se poskytují peníze jednorázově.

Postupně se čerpá kterákoliv hypotéka určená na výstavbu nebo na rekonstrukci bydlení. A může jít i o bydlení kupované, které si hned chcete ještě zvelebit, upravit k obrazu svému. Banka posílá postupně peníze na váš účet, v několika etapách, případně na účet stavební firmy – podle toho, jakou formu prací na domě či bytu zvolíte. Využití peněz kontroluje odhadce, který bance sdělí, že byly proinvestovány správě a že banka muže zaslat další.

 

Nejdříve musíte splnit smluvní podmínky

Ať se jedná o jakékoliv čerpání hypotéky, vždy mu musí předcházet splnění podmínek daných ve smlouvě o hypotečním úvěru. Dokud je jako klient nesplníte, banka vám peníze neodešle. Podmínek může být několik, ale mají jedno společné - vždy jsou spojeny s ujištěním se, že je vše pojištěno, zajištěno, zkrátka že je bezpečné hypoteční peníze vyplatit.

 

Nejčastěji jsou pro vyplacení hypotéky vyžadovány následující podmínky, vždy v závislosti na situaci:

  • podepsaná kupní smlouva na nemovitost
  • protokol o stavu stavby zhotovený smluvním znalcem – odhadcem (nutno zaplatit ze svého ještě před podpisem hypotéky)
  • projekt a stavební povolení
  • návrh na vklad zástavního práva na katastru nemovitostí, spolu se zástavní smlouvou (některé banky vyžadují již vložené zástavní právo)
  • velmi často zřízení běžného účtu u poskytovatele hypotéky – na něj jsou většinou peníze z hypotéky i vypláceny
  • pojištění nemovitosti a jeho vinkulace ve prospěch banky
  • potvrzení o uhrazení části ceny z vlastních prostředků
  • prohlášení vlastníka – týká se developerské výstavby bytových domů

U každé hypotéky jsou vyžadovány jen některé z výše uvedených podmínek – právě podle toho, zda kupujete, rekonstruujete, stavíte. Podmínky si s bankéřem proberte předem a vždy si je zapište a ujistěte se, že jim správně rozumíte a také že víte jak a hlavně za jak dlouho je můžete splnit - abyste měli dost času na jejich vyřízení a nevázlo vám poskytnutí peněz na tom, že jste zapomněli některou z podmínek nebo podcenili dobu jejích vyřizování! 

 

Vždycky na účet

Jakmile máte splněny podmínky dané smlouvou o úvěru a požádáte o čerpání, banka k němu v oznámeném termínu přistoupí – peníze pošle na účet, který máte ve smlouvě o hypotéce dohodnutý. Nikdy nečekejte peníze v hotovosti na ruku, hypotéka se vždycky vyplácí na účet, který je buď založen u banky, kde máte hypotéku, anebo na účet prodávajícího, účet nasmlouvané stavební firmy, či účet jistotní.

 

Jak probíhá jednorázové čerpání hypotéky

Na jednorázovém čerpání se v podstatě nedají očekávat žádné zvláštnosti. Banka zkrátka pošle peníze najednou na účet uvedený ve smlouvě o hypotečním úvěru. Může jít o účet váš, když si berete americkou hypotéku nebo peníze použijete na vyplacení příbuzných či partnera.

Dále též o účet prodávajícího uvedený v kupní smlouvě, anebo o účet s úschovou (notářská či bankovní úschova), odkud peníze může prodávající získat až po té, co je převod domu kompletně hotov, se všemi doprovodnými náležitostmi, včetně vkladů do katastru. 

 

A jak vypadá postupné čerpání?

Postupné čerpání je spojeno ještě s dalšími úkony, souvisejícími s potvrzením odhadce (smluvního znalce), že první (předchozí) poskytnutá částka byla využita podle smlouvy, a tak je možné a bezpečné poskytnout další dohodnutou sumu. Peníze putují na účet váš, který většinou musí být zřízen u banky, kde máte hypotéku, nebo na účet stavební firmy, která vám bydlení staví / rekonstruuje. 

Za práci odhadce je nutné zaplatit, většinou stojí jedna jeho návštěva okolo 1 500 Kč (v případě odhadu prostavění poskytnuté částky. Ale úvodní odhad je mnohem dražší, okolo 5 000 Kč). Návštěva odhadce je nutná, kdykoliv chcete žádat o další čerpání. S těmito výdaji je nutno předem počítat.  

Podívejme se ještě, jak je to s výstavbou bytu v bytovém domě a čerpáním hypotéky. I v tomto případě je postupné, ale první peníze můžete získat až po tzv. prohlášení vlastníka. O co jde? O vytyčení jednotlivých bytů – to je možné většinou až po dokončení hrubé stavby. Další čerpání už pak probíhají běžně. Někteří developeři dovolují opožděnou platbu – právě až po dokončení hrubé stavby, kdy teprve je možné mít dostatek financí z hypotéky.

 

Co s penězi, které vám z hypotéky zbudou?

Hypotéku vyplácenou postupně nemusíte vyčerpat celou – banky ji poskytují na jakousi rámcovou sumu, u níž jsou ochotné dát cirka 10 – 20% rezervu na vícenáklady. Během výstavby totiž může dojít ke skokovému zdražení, můžete si přát změny v projektu atd., proto je vždycky lepší předem požádat o víc peněz. Otázkou pak je, jak vám to vyjde s LTV a dalšími parametry. V budoucnu snad budou mít výhodnější podmínky lidé do 36 let.

Jestliže celá výstavba nebo rekonstrukce běží podle původního plánu, všechny peníze nakonec nevyčerpáte.  Pak jen oznámíte, že už jste využili všechny peníze, o které jste stáli, a že ukončujete čerpání. Doposud jste platili jen úroky, od ukončení čerpání nastoupí většinou anuitní splácení, které se skládá z úroku i z úmoru – již tedy budete splácet i samotný dluh (jistinu). Splátky budou proto najednou výrazně vyšší, než byly během čerpání.

 

Někdy je část peněz z klasické hypotéky neúčelová (americká hypotéka je neúčelová celá). Takže co nespotřebujete na bydlení, můžete využít jinak, například do investic, které vám pak pomohou se splacením, nebo na koupi auta, vybavení do bytu apod. (účelovou hypotékou se financují jen pevné části stavby).

 

Může nastat i opačný případ – peníze nevystačí

Když peníze z původní hypotéky nestačí, můžete si požádat o její navýšení, případně refinancovat na vyšší hypotéku. Obvykle je navýšení možné až po vyčerpání původního hypotečního úvěru. Ne každá banka však navýšení hypotéky umí, nabídne proto nový a vyšší úvěr – se všemi administrativními úkony s tím spojenými. 

Samotné navýšení hypotéky vám banka odsouhlasí jen v případě, že je vaše bonita dostatečná a že je dost vysoká i hodnota zastavené nemovitosti, případně že do současné zástavy ještě přidáte další nemovitost – to ale nesníží nároky na bonitu (DTI, DSTI).  

 

Jak dlouho dostanete na vyčerpání peněz z hypotéky?

Hypotéka čerpaná najednou se musí vyzvednout zpravidla do 12 měsíců od podpisu smlouvy. Když čerpáte postupně, většinou na to dostanete 24 měsíců. U většiny bank se dá požádat o prodloužení čerpání, nezřídka o celý jeden rok, takže když dům nebo byt stavíte, můžete na to mít až tři roky, bohužel je prodloužení za extra poplatek, který není součástí původní ceny hypotéky

Jakmile jsou součástí úvěru též peníze na projekt, předem se ujistěte, že vám bude vypracován včas. A pokud byste se chtěli do rekonstrukce nebo stavby pustit svépomocí, zvažte, zda to během takové doby zvládnete. 

Jestliže si na práci nasmlouváte firmu, nezapomeňte na termíny dodání – pojistit si, že se firma opravdu bude snažit stavět v rozumném čase a neupřednostní jiné zakázky před tou vaší. Nejlépe samozřejmě fungují nasmlouvané sankce za nedodržení termínů. 

Stejně jako máte předem určenu dobu na čerpání, je určena i doba na splácení hypotečního úvěru. Splatit jej ale kdykoliv můžete i o hodně dříve, vlastně kdykoliv – podívejte se, kolik vás bude předčasné splacení stát

 

Závazný termín kolaudace

Že je stavba nebo rekonstrukce hotová, to deklaruje stavební úřad formou tzv. kolaudace. Její nejzazší termín určí banka, často jde o 6 měsíců od nahlášení konce čerpání, či od posledního čerpání. Někdy banka určuje i závazné datum kolaudace. 

Tu je nutné stihnout, prošvihnutí termínu totiž bývá spojeno s poměrně velkými sankcemi. Myslete na to, že úřadu nějaký čas trvá, než se k vám na kolaudaci dostaví, své termíny vyřízení mají i dokumenty, které ke kolaudaci potřebujete – nikdy ji proto nenechávejte na poslední chvíli.

 

Co si odnést ohledně čerpání hypotéky?

Z tohoto textu byste si měli odnést povědomí o tom, že čerpání hypotéky má dvě základní podoby: jednorázové a postupné. Oba druhy čerpání mají jedno společné: banka jej realizuje až tehdy, když splníte všechny požadované podmínky.

Na využití peněz z postupného čerpání dohlíží odhadce, banka si správné využití všech peněz z účelové hypotéky ověří kolaudací (když jste stavěli nebo rekonstruovali), či vložením práv k nemovitosti do katastru (když jste ji kupovali). 

Čerpání je omezeno časově, ale dá se za poplatek požádat o prodloužení. Při postupném čerpání nemusíte využít všechny peníze. Dokud čerpáte, splácíte jen úroky. Jakmile máte dočerpáno, teprve pak se začíná umořovat samotná hypotéka. 

Zdroje: Zákon o spotřebitelském úvěru / Banky.cz / Kurzy.cz /iDnes.cz

author

Autor článku:

Lenka Rutteová

Vystudovala Ekonomicko správní fakultu Univerzity Pardubice a doktorské studium na Ekonomické fakultě VŠB-TU v Ostravě. Více