Pojištění spojená s hypotékou – která musíte uzavřít a která jsou dobrovolná?
Vzít si hypotéku, to je velký závazek, který je nutné co nejlépe pojistit. Stát se během jejího splácení totiž může cokoliv, od ztráty vaší schopnosti splácet až po zničení či poškození domu či bytu. Pojištění hypotéky můžeme mít několik, každá banka k němu přistupuje trochu jinak, ale jedno z pojištění je pro sjednání (nebo až čerpání) hypotéky vždycky povinné. O které jde?
Osnova
- Povinné pojištění se vždy vztahuje na nemovitost, kterou zastavujete
- Jak pojistit nemovitost kupovanou či teprve stavěnou?
- Banka nemůže přikázat, kde si pojištění nemovitosti sjednat – smí jen motivovat
- Co je potřeba vědět o vinkulaci
- Pojištění domácnosti – nutné není, ale rozhodně jej zvažte!
- Pojištění schopnosti splácet může zlevnit hypotéku, ale nepříjemnou situaci nevyřeší
- Životní pojištění k hypotéce
- Životní pojištění sjednávejte nezávisle na bance, s odborníky a po důkladném zvážení!
- Malý souhrn na závěr
Povinné pojištění se vždy vztahuje na nemovitost, kterou zastavujete
Jediným pojištěním, které najdete ve smlouvě o hypotečním úvěru od každé banky, je pojištění zastavované nemovitosti. Je přitom jedno, zda jste zastavili jen jednu nemovitost nebo třeba dvě (což je jeden ze způsobů, jak získat 100% hypotéku na pořízení bydlení), pojistit musíte každou ze zastavených nemovitostí, a to podle podmínek stanovených bankou, u níž si úvěr berete.
Tip: Mohla by vás zajímat hypotéka pro mladé, u níž se navrhuje změna zákona takovým způsobem, aby banky mohly zvýšit LTV o deset procentních bodů nad hranici stanovenou ČNB. Týká se žadatelů do 36 let věku a v dobrých časech může LTV dosáhnout až na 100 %.
Zákon o spotřebitelském úvěru neříká, že by pojištění nemovitosti bylo u hypotéky povinné, ale dává poskytovatelům spotřebitelského úvěru – i jiného než hypotéky- možnost podmínit poskytnutí půjčky právě sjednáním pojištění (§ 106, odst. 1n).
Banky toho logicky využívají a hypotéku bez pojištění domu nebo bytu nevyplatí. Při případném poškození nebo zničení financovaného bydlení by totiž bylo téměř nemožné situaci jakkoliv řešit. Péči věnujte výši sjednávaného pojištění. Pomoci vám s se správným výpočtem aktuální odhadní ceny dokáže například kalkulačka proti podpojištění.
Přestože by se banka spokojila (u hypotéky na rekonstrukci) jen s nižší sjednanou pojistkou, svou nemovitost i domácnost vždycky pojistěte na aktuální odhadní cenu. Jinak riskujete podpojištění, i se všemi jeho negativními následky!
Jak pojistit nemovitost kupovanou či teprve stavěnou?
Možná vás teď napadlo, většina situací spojených s hypotékou je v oblasti pojištění docela komplikovaná – bydlení buď není vaše (plánovaná koupě), nebo ještě ani neexistuje (plánovaná výstavba). Řešení jsou však překvapivě snadná.
Pokud nemovitost kupujete, sjedná se pojištění s datem platnosti ode dne převzetí kupovaného domu nebo bytu – den převzetí je vždy stanoven v kupní smlouvě. Jestliže chcete bydlení teprve stavět, je nutné uzavřít pojištění na budoucí hodnotu domu – tu samozřejmě odhaduje banka v závislosti na projektu.
Takové přepojištění se může zdát dost nevýhodné, protože pojišťujete, co ještě ani neexistuje a za co vám pojišťovna ani nemůže dát celé pojistné plnění – proto většinou dostanete slevu, jestliže budete pokračovat v pojištění již hotové nemovitosti, někdy se jedná až o 40 % z ceny dolů.
Tip: Podívejte se, co musí být a také co by mělo být součástí kupní smlouvy na nemovitost. V tomto textu též odpovíme na otázku, kdy zvládnete prodej/koupi nemovitosti sami, a kdy je lépe využít služeb právníka.
Ještě specifičtější je situace u družstevního bytu, který hypotékou financujete. Zde se pojištění může sjednat na jinou zastavenou nemovitost – když ji banka vyžaduje. Běžně se k tomu účelu využije zastavení domu (bytu) příbuzných. Nebo v případě, že ručit jinou nemovitostí nemusíte a využijete předhypotečního a na něj navazujícího hypotečního úvěru, pojistíte byt opět předem. Pojišťovna vám vyhoví právě na základě hypotečních dokladů.
Banka nemůže přikázat, kde si pojištění nemovitosti sjednat – smí jen motivovat
Ve smlouvě o hypotečním úvěru většinou najdete i ujednání o tom, že když si sjednáte pojištění zastavované nemovitosti u té pojišťovny, která je partnerem banky, získáte dodatečnou slevu na úrokové míře. To je jediný nástroj, kterým vás banka může přimět ke sjednání pojištění u jí vybraného pojistitele (od nějž obdrží partnerskou provizi).
Banka poskytující kvalitní služby vám nabídne sjednat pojištění nemovitosti přímo v bance během jednání o hypotéce - a rozhodně vás nebude „hnát“ na pobočku pojišťovny. Pokud na pojišťovnu přece jen budete muset, je to moment k zamyšlení, zda stojíte o služby takové banky, která se nechce o klienta pořádně postarat. Zkuste si představit, jak to bude s jejími službami vypadat, když byste museli řešit nějaký problém…
Nutit vás ke sjednání pojištění v konkrétní pojišťovně ale nesmí. Pojistit se můžete, kdekoliv chcete. A dokud nebude nemovitost řádně pojištěna, banka nevyplatí dohodnuté peníze. Při uzavírání pojištění nemovitosti vždy musíte respektovat dvě věci:
- pojistnou částku – výšku pojištění a od ní se odvíjejícího pojistného plnění,
- vinkulaci na banku - což znamená, že pojistné plnění z případné škody půjde bance, nikoliv vám.
Než podepíšete bankou doporučené pojištění nemovitosti, projděte si důkladně jeho podmínky – zejména výluky. Když pro vás bude nevýhodné, nic nebrání tomu, abyste si uzavřeli pojištění domu/bytu podle vlastních představ u vámi vybrané pojišťovny. Tím ale přijdete o zvýhodněný úrok.
A jestliže bude nabízená sleva na úrocích hypotéky natolik lákavá, že o ni nebudete chtít přijít, lze si uzavřít obě pojistky – jak tu od banky, tak dle vlastního výběru. Ušetřená částka na úrocích samozřejmě musí převýšit náklady na pojištění navíc. Kdyby došlo k pojistné události, budou obě pojišťovny v pojistném plnění spolupracovat.
Tip: Podívejte se, jak probíhá čerpání hypotečního úvěru.
Co je potřeba vědět o vinkulaci
Pojištění domu či bytu je jediné, které se povinně vinkuluje na banku. Už jsme naznačili, že vinkulace znamená, že pojistné plnění (výplata od pojišťovny) půjde v tomto případě bance. Nastat ale mohou dvě situace: částečné poškození pojištěné nemovitosti, či její úplné zničení.
Když je bydlení poškozeno jen částečně a vyplacené peníze od pojišťovny dostane díky vinkulaci banka, ta vám je pak zašle se stanovením povinnosti je použít na nutnou rekonstrukci a nijak jinak. Jinými slovy: rekonstrukci dostanete „befelem“.
V případě, že je nemovitost zcela zničena, opět dostane peníze banka a použije je na předčasné splacení hypotéky. Smlouvu o úvěru s vámi ukončí. Zda budete stavět znovu, bude jen a pouze vaším rozhodnutím. Když se do toho pustíte, tak už s novým úvěrem.
Pojištění domácnosti – nutné není, ale rozhodně jej zvažte!
Výše popsané pojištění nemovitosti kryje škody na samotné budově a na všech pevných součástech stavby plus v ní přilehlém okolí (někdy nutno připojistit), proto jej banka pro poskytnutí peněz z hypotéky vyžaduje. Výhodným spojencem pojištění nemovitosti je pojištění domácnosti – vnitřních součástí bytu a domu, jeho vybavení. Týká se nejen poškození vodou, ohněm apod., ale i případnou krádeží, vandalismem, kryje i škody způsobené třetím stranám.
Když si jej sjednáte spolu s pojištěním nemovitosti, vyjde vás lépe. Pojišťovny tu rády nabídnou „věrnostní slevy“. U hypotéky rozhodně není pojištění domácnosti povinné, protože hypotékou financujete pouze dům/byt, nikoliv jeho vybavení. Proto jím banka ani nemůže podmiňovat poskytnutí úvěru. V tomto případě jde pouze o ochranu vás coby majitelů vybavení domu/bytu.
Nezapomeňte ani na aktualizaci pojištění, kdykoliv významněji zvýšíte vybavenost vašeho bydlení nebo třeba pořídíte cennosti. Platí se jednou ročně a vypovědět jej můžete vždy do šesti týdnů před výročím sjednání. To ostatně platí i o pojištění nemovitosti sjednaném nezávisle na hypotéce.
Pojištění schopnosti splácet může zlevnit hypotéku, ale nepříjemnou situaci nevyřeší
Schopnost splácet je vždy velmi důležitá. Proto banky často v rámci takzvaného bankopojištění nabídnou pojištění vaší schopnosti splácet. Když jej uzavřete, sníží vám úrokovou sazbu (ale většinou o méně, než jsou měsíční platby tohoto pojištění).
Veškerý pocit vašeho finančního zabezpečení pro případ, že přijdete o práci, že budete marodit nebo se dokonce stanete invalidními, či zemřete, se vytratí ihned poté, co si přečtete podmínky pro výplatu pojistného plnění. Detaily nejdete v našem článku Pojištění schopnosti splácet - k čemu slouží a kdy se vyplatí?
Životní pojištění k hypotéce
Ke sjednání hypotéky nabídnou banky poměrně často i doplněk v podobě životního pojištění. To kryje riziko smrti, vážné nemoci, úrazu, invalidity, pobytu v nemocnici, může krýt i pracovní neschopnost nebo ošetřování člena rodiny (včetně toho dlouhodobého).
Plnění z tohoto pojištění lze využít v nepříznivých životních situacích k předčasnému splacení hypotéky – a v tomto případě dokonce musí být umožněno zdarma, v jakékoliv výši, naprosto kdykoliv. To zní na první pohled velmi dobře, jenže není všechno zlato, co se třpytí.
Životní pojištění je v pořádku a rozhodně je dobré si jej sjednat – i v situaci, kdy žádnou hypotéku nemáte. Ale rozhodně jej nikdy nespojujte s hypotékou, s její platností! Proč? Důvodů je několik, ukážeme ty nejpodstatnější:
- omezená platnost pojištění - hypotéka se na první pohled sice tváří jako dlouhodobá půjčka, ale vzhledem k tomu, že ji můžete kdykoliv refinancovat, je také kdykoliv ukončitelná. Často se refinancuje po skončení fixace, v posledních letech stoupá obliba refinancování i během fixační doby. A jakmile refinancování proběhne, původní hypotéku ukončíte, i s životním pojištěním sjednaným v bance coby doplňkovou službu,
- nastavení jen pro potřeby banky – banka nastaví jen takové pojistné krytí, aby si zajistila doplacení úvěru, když se vám cokoliv stane a vypadnou příjmy. Jenže to vám situaci příliš neřeší – potřebovat budete ještě i peníze na své živobytí,
- čím jste starší, tím dražší životní pojistku dostanete – jak stárneme, životní pojištění se nám prodražuje. Je velký rozdíl sjednat ho ve třiceti nebo ve čtyřiceti letech. S každým novým sjednáváním se vám nové životní pojištění u nové hypotéky prodraží,
- během trvání pojištění může dojít k události, kvůli níž bude vaše další pojistitelnost významně snížena – nikdy předem nevíme, co se může stát, jaké přijde zranění nebo nemoc (častěji nemoc). Každá prodělaná událost ovšem snižuje možnosti pojištění v budoucnosti v podobě nové smlouvy. Proto v něm můžete mít mnohem více výluk než u pojištění v předešlém období fixace.
Životní pojištění sjednávejte nezávisle na bance, s odborníky a po důkladném zvážení!
Životní pojistka je jednou ze dvou možných cest, jak se zajistit pro případ negativní události, která znemožní pracovat a vydělávat buď vám, nebo i vašim blízkým – a když se budete muset začít starat o nemocného/zraněného partnera, tak oběma: jemu z důvodu nemoci a vám z důvodu péče.
Tou druhou cestou je dostatek našetřených a správně investovaných peněz. Jenže to se nepovede každému. Naopak sjednání životního pojištění je možné pro všechny. Čím budete při sjednávání mladší a zdravější, tím lépe vám cenově vyjde.
Pokud do života vstoupí hypotéka, lze pojištění navýšit o požadovanou částku, tu pak anuitně snižovat spolu s klesajícím dluhem na hypotéce (pozor, zdravotní dotazník se bude v tomto případě vyplňovat znovu). Nebo do původní pojistky vůbec sahat nemusíte a zřídíte si životní pojištění druhé, jen na samotnou dlužnou částku. Mít paralelně dvě životní pojištění je běžné, náš právní řád to umožňuje.
Která z obou variant se vyplatí víc, nelze předem říci – vždy to záleží na individuální situaci. Obecně ale můžeme konstatovat, že čím déle trvalo životní pojištění před uzavíráním hypotéky, tím méně se doporučuje do něj sahat (jestliže je správně nastaveno) a raději uzavřít paralelní pojistku jen na dlužnou částku – ale nikdy vázanou v bance na danou hypotéku, nýbrž sjednanou s pojišťovnou.
Tip: Podívejte se, jak si správně nastavit životní pojištění.
Vždy myslete na to, že potřebujete mít pojištěnu nejen hypotéku, ale i peníze pro sebe pro případ, že ztratíte možnost pracovat. Jedině tak si zajistíte důstojný život i v situaci, kdyby se cokoliv stalo a vy o své příjmy přišli. Dávky od státu jsou v takových případech dost nuzné, navíc na ně spousta lidí ani nedosáhne (zejména OSVČ).
Malý souhrn na závěr
Pojištění spojená s hypotékou nejsou specifikována zákonem, ale poskytovatelé mají povoleno jimi podmiňovat sjednání (resp. vyplacení) úvěru. Ve většině případů narazíte na povinnost mít uzavřeno pojištění nemovitosti – a to buď u bankou doporučené pojišťovny (většinou za slevu na hypotéce), nebo u pojišťovny dle vašeho výběru, i tehdy ale musíte respektovat pojistnou částku a vinkulaci na banku.
Doplňkově (nepovinně) se dá sjednat pojištění domácnosti, schopnosti splácet nebo pojištění životní. Předem byste si je měli důkladně promyslet, protože se vám může podařit je bez banky sjednat mnohem výhodněji. Životní pojistku nikdy nevažte na hypotéku, to by se mohlo hodně nevyplatit!
Zdroje: Zákon o spotřebitelském úvěru / webové stránky bank
Autor článku:
