Předčasné splacení hypotéky? Ukážeme vám jak zjistit, jestli se vyplatí

Faktory ovlivňující výhodnost předčasného splacení hypotéky

Podívejme se na hlavní faktory, které byste měli zvážit, než se do předčasného splacení pustíte.

A. Úroková sazba

Jestliže máte hypotéku s nízkou fixovanou sazbou, třeba kolem 2 %, a jste teprve v polovině fixačního období, nemusí být urychlené splacení tou nejlepší volbou. Vše závisí na aktuální situaci v ekonomice a možnostech zhodnocení vašich peněz.

B. Možnosti spoření nebo investování

Pokud můžete své volné prostředky uložit na spořicím účtu s vyšším úrokem nebo je vložit do investic s potenciálně zajímavým výnosem, měli byste zvážit odložení předčasného splacení. Úspora na úrocích z hypotéky totiž může být menší než výnos, který získáte díky vhodnému uložení či investování vašich peněz.

Podívejte se, jak na investování správně. Stačí dodržet jen 4 pravidla!

C. „Stáří“ hypotéky

V září 2024 se změnila pravidla pře předčasné splacení hypotéky. Proto záleží i na tom, zda jste hypotéku (její aktuální fixaci) sjednali do konce srpna 2024 nebo až později. Mladší hypotéky jsou v nevýhodě, ty starší se dají předčasně doplatit téměř bez postihu.

D. Životní situace

Důležitým faktorem při rozhodování o předčasné splátce hypotéky je i výše poplatku, který si banka za předčasné splacení naúčtuje. V některých situacích je totiž předčasná splátka hypotéky zdarma, jindy s poplatkem. Podíváme se na ně níže v textu.

Mohlo by vás zajímat: Která pojištění jsou u hypotéky povinná a která nikoliv?

E. Částka k doplacení hypotéky

Jestliže vám zbývá doplatit méně než 25 % původní výše hypotéky, můžete to ve výročí fixace provést zcela zdarma. Vyšší předčasnou splátku může banka „pokutovat“, i když jen v přesně vymezených případech, viz níže.

Jaké jsou náklady na předčasné splacení?

Dobrá zpráva je, že v určitých situacích můžete hypotéku doplatit bez jakýchkoliv poplatků. Jde o tyto případy:

• při konci fixace nebo do 3 měsíců poté, co vám banka oznámila novou úrokovou sazbu
• při úmrtí, vážné nemoci nebo invaliditě, pokud tyto události výrazně snižují schopnost splácet
• u hypoték s pohyblivou úrokovou sazbou (kdykoliv)
• při plnění z pojištění, které má zajistit splacení hypotéky
• jednou ročně (měsíc před výročím podpisu smlouvy) můžete splatit zdarma až čtvrtinu úvěru
• při prodeji zastavené nemovitosti po dvou letech splácení
• při rozvodu a následném majetkovém vypořádání po dvou letech trvání hypotéky.

V ostatních případech si banka může účtovat poplatky. Zákon stanovuje, že banka smí požadovat náhradu svých účelně vynaložených nákladů a případně poplatek za ušlý zisk, maximálně však do výše 1 % z předčasně splácené částky.

Kdy může banka žádat poplatek za ušlý zisk?

Od září 2024 platí nová pravidla. Banka smí účtovat poplatek za ušlý zisk pouze tehdy, když nastane tzv. úrokový gap, a to jen u hypoték sjednaných, refixovaných nebo refinancovaných od září 2024. U starších hypoték se při předčasném splacení hradí jen administrativní poplatek 1 000 Kč.

Co znamená úrokový gap? Jde o rozdíl mezi úroky, které byste zaplatili do konce fixace při běžném splácení, a úroky vypočtenými podle referenční sazby ČNB. Tuto sazbu stanovuje ČNB měsíčně, vždy se tříměsíčním zpožděním.

Jak se počítá poplatek při úrokovém gapu?

Pokud refinancujete nebo předčasně splácíte část hypotéky ve fixaci (mimo výročí) a vznikl úrokový gap, zaplatíte kromě administrativního poplatku 1 000 Kč i poplatek za ušlý zisk. Ten činí 0,25 % z předčasně splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 %. Tedy:

• Rok před koncem fixace: 0,25 %
• Dva roky před koncem: 0,5 %
• Tři roky před koncem: 0,75 %
• Čtyři a více let před koncem: 1 %

Co když úrokový gap nevznikne?

Jestliže referenční sazba ukáže, že úrokový gap nenastal, platíte pouze administrativní poplatek 1 000 Kč. To se může stát zejména v prvních měsících po poklesu sazeb na trhu, protože referenční sazba reaguje se zpožděním.

Banky se mohou rozhodnout neuplatňovat poplatek za ušlý zisk ani v případě vzniku úrokového gapu - tím se mohou pozitivně odlišit od konkurence. Povinnost účtovat tento poplatek totiž nemají, zákon jim to pouze umožňuje.

Jak je to s předčasným splacením úvěru ze stavebního spoření

Úvěry ze stavebního spoření bylo tradičně možné předčasně splácet zdarma – a tuto tradici většina spořitelen dodržuje i dnes – s výjimkou Modré pyramidy (Komerční banky), která si účtuje vyšší poplatky na základě zákona o spotřebitelském úvěru. Úvěr ze stavebního spoření je totiž účelovou půjčkou na bydlení, a tak podléhá stejným pravidlům jako hypotéka.

V případě překlenovacího úvěru už ale stavební spořitelny poplatek za dřívější doplacení úvěru vyžadují, ale je spíše symbolický – opět až na výjimku Modré pyramidy (KB). Ve všech případech se musí stavební spořitelna vejít s poplatkem do rozmezí „účelně vynaložených nákladů“.

Vyplatí se refinancování hypotéky? Aneb jak postupovat při rozhodování 

Základním měřítkem je samozřejmě úspora versus náklady na předčasné splacení. Pokud se chystáte refinancovat, tedy přejít se svou hypotékou k jiné bance nabízející nižší úrokovou sazbu, spočítejte si, kolik za dobu nové fixace ušetříte na splátkách.

Nezapomeňte ani na náklady na vyřízení nové hypotéky, může být vyžadováno ověření podpisů, výpis z katastru a další při sjednávání hypotéky placené administrativní úkony. Podívejte se, které náklady na hypotéku jsou součástí RPSN a které nikoliv.

Kde najdete přesný poplatek za dřívější doplacení vaší hypotéky?

Jak a kde hledat poplatek za předčasné splacení? Ten vám musí banka vystavit předem, kdykoliv ji o to požádáte. Tuto povinnost bance přímo diktuje zákon o spotř. úvěru v § 117, který se předčasnému splacení půjček (včetně hypoték) celý věnuje. 

Zákon říká, že spotřebiteli, který sdělí svůj úmysl předčasně splatit spotřebitelský úvěr na bydlení, poskytovatel bez zbytečného odkladu poskytne za účelem zvážení důsledků předčasného splacení:

1. vyčíslení dlužné částky, kterou bude muset spotřebitel v případě předčasného splacení zaplatit, s rozdělením na jistinu, úrok a další náklady spojené s předčasným splacením (poplatek za předč. splacení)
2. údaje o nákladech na předčasné splacení, s uvedením veškerých předpokladů pro jejich výpočet
3. informaci o dalších důsledcích předčasného splacení pro spotřebitele, včetně informace o tom, za jakých podmínek musí banka umožnit předčasné splacení zdarma. 

Jak spočítat úsporu z refinancování hypotéky?

Do počítání úspory na potenciální nové hypotéce se nemusíte pouštět ručně, najdete několik hypotečních kalkulaček, které vám s tím pomohou. Stačí do nich vyplnit podmínky aktuální hypotéky a případné nové hypotéky s nižší úrokovou sazbou – kalkulačka buď rovnou „vyplivne“ úsporu, nebo si spočítáte celkovou sumu splátek na každou variantu zvlášť a pak je od sebe jen odečtete. Pamatujte, že se počítá vždy jen s jedním obdobím fixace.

Daňové důsledky předčasného splacení

Možní jste si doposud odečítali hypotéku z daní. Předčasné splacení vám mírně zkomplikuje situaci: za tento rok si budete moci odečíst zaplacené úroky jen za ty měsíce, kdy vaše hypotéka ještě trvala (pokud není předčasná splátka součástí refinancování). Limit odpočtu je 12 500 Kč na každý měsíc trvání hypotéky u nemovitostí pořízených od ledna 2021. A 25 000 Kč na měsíc u nemovitostí pořízených do konce roku 2020. Detaily najdete v článku: Daňové úlevy z hypotéky vám každoročně vrátí desítky tisíc

Shrňme si to

Předčasné splacení hypotéky sice slibuje rychlejší cestu k vlastnímu bydlení bez dluhů, ale nemusí být vždy tou nejvýhodnější volbou. Rozhodnutí ovlivňuje několik faktorů: současná úroková sazba hypotéky, možnosti zhodnocení volných peněz, stáří hypotéky vzhledem k pravidlům platným od září 2024 a také životní situace nebo částka k doplacení (obě mohou dovolit předčasné splacení zcela bez poplatků).

U hypoték sjednaných od září 2024 mohou banky při vzniku úrokového gapu účtovat poplatek za ušlý zisk až do výše 1 % z předčasně splácené částky, zatímco starší hypotéky lze předčasně splatit jen za administrativní poplatek 1 000 Kč. Ale stále byste se měli rozhodovat s ohledem na to, jestli se volné peníze nevyplatí spíš investovat, než je umořit v hypotéce. Dobrá investice vám totiž část hypotéky zaplatí sama. Nemalý není ani daňový dopad.

Při zvažování předčasného splacení nebo refinancování je proto důležité pečlivě porovnat potenciální úsporu s veškerými náklady!