Čím zafinancovat bydlení: hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření nebo běžnou půjčkou?
Stojíte před rozhodnutím, jak si koupit nový byt nebo dům? Za jaké peníze si dům postavit anebo jak zafinancovat rekonstrukci bytu, případně domu? Uvažujete o tom, že pořídíte bydlení, které pak budete pronajímat, či chcete opravit část domu tak, aby sloužila k bydlení vašeho již dospělého potomka s rodinou? V bydlení se najde spousta různorodých situací, které je potřeba uhradit pomocí úvěru – a na každou z nich se hodí úvěr jiný. Že to vypadá komplikovaně? Ale vůbec ne! Jen je potřeba se seznámit se základními pravidly.
Kdy sáhnout po hypotéce?
Co se hypoték týká, počítat musíte s ručením nemovitostí a také s tím, že část doplatíte ze svého nebo z jiné půjčky (LTV dělá většinou max. 80 %, výjimečně 90 %). Hypotéky jsou přizpůsobeny nákladnějším projektům, proto je lze splácet delší dobu (i 30 let), díky zajištění a dlouhodobosti nabídnou (většinou) nejnižší úroky ze všech možností financování.
Takže když nepatříte k těm šťastlivcům, kteří si mohou nové a vlastní bydlení zaplatit ze svého, je hypotéka nejlepším řešením při částkách okolo milionu a půl a vyšších. To znamená nákladnější rekonstrukce, výstavba nového domu nebo koupě bytu či domu s cenou nad milion a půl.
Jak vidno, hypotéky mají dost výhod, navíc jsou při vyšších částkách v podstatě jedinou rozumnou možností. Jenže pozor na nevýhody hypoték (které vás mohou od hypotéky ohradit, když uvažujete o nižším dluhu):
- musíte se rozhodovat o délce fixace, což je poměrně velké dilema,
- po skončení fixace můžete „vyfasovat“ mnohem vyšší úroky, a tím se vám zdvihnou i pravidelné měsíční splátky. Vše totiž závisí na vývoji úrokových sazeb na trhu a nikdo neví předem, jak to bude s úroky vypadat za pět, sedm nebo deset let. Hypotéka je po této stránce velkou nejistotou,
- pozor na způsob vykazování proinvestovaných peněz při výstavbě nebo rekonstrukci – někde dokládáte faktury, což je snadné a jasné dokladování, jinde se ale musíte spolehnout na několik návštěv odhadce (ten pro banku odhadne, zda jste peníze opravdu použili k jejich účelu), ještě mu za jeho práci zaplatit, což hypotéku dost prodraží,
- rozhodnout se musíte také o pojištění schopnosti splácet, bez něj vyšší hypotéku nezískáte. Možnosti jsou v podstatě dvě: vaše již aktivní životní pojištění, které vinkulujete na banku, nebo bankou nabídnuté pojištění, pokud vlastní „životko“ doposud nemáte. Lépe je samozřejmě uzavřít si vlastní pojištění a nastavit jej dle svých potřeb.
Hypotékou se dá zaplatit i investiční nemovitost, tedy byt či dům, který budete pronajímat. To zvyšuje šanci, že hypotéku splatíte s nulovými problémy – ale jen v místech, kde je o nájemní bydlení velký zájem a kde hlavně najdete spolehlivé nájemníky. Investiční záměr vždy bance sdělte, bude totiž požadovat o něco nižší bonitu – protože na splácení vás bude víc.
Hypotéky umějí být i neúčelové. Jde v takovém případě o úvěr, který zajistíte svou již existující nemovitostí. Peníze pak použijete, na cokoliv potřebujete a hypotéku splácíte. Kontrola využití peněz v tomto případě vůbec nenastane. Nutno dodat, že jde vždy o hypotéky výrazně dražší. Nezapomeňme ale ani na možnosti refinancování, hypotékou lze refinancovat třeba úvěr ze stavebního spoření nebo starší hypotéku.
Kdy sáhnout po úvěru ze stavebního spoření?
Úvěry ze stavebního spoření nedosahují takové výše jako hypotéky, navíc pokud nemáte naspořeno do začátku, musíte jít přes meziúvěr, a ten je hodně drahý. Na druhou stranu splátky úvěru ze stavebního spoření jsou předem nastavené a po celou dobu jeho trvání neměnné (jen s jednou výjimkou, kdy přecházíte z meziúvěru na úvěr, tehdy se splátky mohou i snížit). Takže tady máte jistotu i do budoucna.
Ze stavebního spoření se dá úvěr splácet až 20 let – vzhledem k nízkým maximálním částkám jde o pomalé a pohodové splácení, splátky lze utáhnout i při krátkodobějším výpadku příjmů, například během nemoci, ztráty zaměstnání apod.
Co z toho vyvodit? Jestliže máte naspořeno u stavební spořitelny a jestliže potřebujete na rekonstrukci nebo na pořízení staršího domku či bytu jen okolo jednoho a půl milionu korun, vyplatí se popřemýšlet o úvěru ze stavebního spoření. Váhat byste měli u meziúvěru, je přece jen dost drahý. Na druhou stranu však nemusíte vždy ručit nemovitostí, stačí vám nižší bonita a peníze jsou k dispozici i bez předchozího spoření, klidně na 100 % ceny pořizovaného bytu či domu.
I zde najdete dva způsoby dokládání použití peněz při rekonstrukci – faktury nebo porovnání počátečního a konečného stavu. A hlavně: z úvěru už můžete pořídit i nábytek nebo věci na zahradu. Spořitelny totiž byly nuceny výrazně rozšířit seznam věcí, které lze z úvěru ze stavebního spoření koupit - a už dávno to nejsou jen ty pevně spjaté s domem či bytem! Ze stavebního spoření se však financuje většinou jen vlastní bydlení – vzhledem k podpoře od státu se s investicemi moc počítat nedá.
Ovšem pozor, úvěry ze stavebního spoření lze využít i jinak než na rekonstrukci či nákup bydlení. Můžete s ním i refinancovat starší dluhy související s bydlením nebo dokonce zajistit bytové potřeby pro své blízké – pro vnoučata, děti apod. Stavební spoření nedokáže být neúčelové, vždy dokládáte, jak jste peníze použili.
Tip: Podívejte se, co všechno se dnes dá pořídit na úvěr ze stavebního spoření.
Kdy sáhnout po běžné půjčce?
Běžná půjčka na financování bytových potřeb? Ano, i tato varianta se může vyplatit, ale rozhodně jen ve speciálních případech. Třeba při menších rekonstrukcích prostor, které pak budete chtít pronajímat, případně pro koupi bytu, který bude sloužit ke komerčním pronájmům, ale ručit jím nechcete. Financovat takto můžete i bydleni v zahraničí, kam hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření nedosáhnou.
Běžný spotřebitelský úvěr se vyplatí jen při nižších částkách, cirka do milionu korun. Je vhodný i pří pořizování nového vybavení do bytu, včetně nábytku a spotřebičů, podlah, tapet apod., na což hypotéku ani úvěr ze stavebního spoření nedostanete, pokud s nákupem nespojíte i významnější rekonstrukci.
Jeho výhodou je, že máte stabilní tempo splácení a hlavně nemusíte ručit nemovitostí. Také nikomu nedokládáte, jak jste své bydlení zvelebili, nebo jestli jste si pořídili nemovitost jako investici. Spotřebitelské úvěry totiž nejsou účelové, resp. až na výjimky, kterou je např. autopůjčka.
Jak je to s bydlením v nájmu?
V posledních letech se mezi Čechy stalo vlastní bydlení velkou módou. Úrokové sazby na hypotékách byly ještě nedávno velmi nízké, a přes krátkou epizodu jejich zdražování jsme opět blízko historickým minimům. V současnosti nepokryjí ani inflaci (což je krátkodobý stav, ale momentálně hraje do karet všem dlužníkům).
Jenže, je vlastní bydlení to hlavní, po čem bychom měli toužit? Ztratilo bydlení v nájmu všechny výhody a budeme každý brzy mít svou klícku v paneláku nebo domek na předměstí či na venkově? Tak žhavé to samozřejmě není.
Nezapomínejme, že vlastní bydlení není pro každého. Jakmile se stanete majitelem nemovitosti, musíte se o ni také postarat. Všechny opravy, veškerá údržba, havárie, vše jde za vámi, což pocítíte hlavně po pořízení domku, kde jste na všechno pak zcela sami.
Jakmile jste majitelem svého bydlení, je těžké se přestěhovat tak rychle, jak byste potřebovali, když se změní trh práce nebo najdete pro dítě lepší střední školou jinde, než právě bydlíte. Nájemní bydlení sice zvenčí vypadá jako platby jen za to, že někde můžete spát a vegetovat, ale poskytuje ohromnou míru svobody a pohodlí – o nic se nemusíte starat, můžete prostě jen žít. Proto než se do úvěru na bydlení pustíte, zvažte, co právě pro vás je tím cennějším.
Autor článku:
