Hypotéka se dá přepisovat a převádět. Na jinou banku, na jiný dům i na jiného člověka

Refinancování – snadná cesta k nižší sazbě

Když narazíte na banku, která vám nabídne výhodnější podmínky, není důvod zůstávat tam, kde jste. Především, když se blíží konec fixace. Refinancování funguje tak, že nová banka doplatí váš stávající hypoteční úvěr a otevře vám místo něj hypotéku novou – s lepší sazbou, nižší splátkou, případně s kratší dobou splácení.

Formálně jde o uzavření nové úvěrové smlouvy. Ze stávající banky odcházíte, zástavní právo k nemovitosti přechází na novou banku, vy ale pořád zůstáváte vlastníkem financované nemovitosti. Jediná potenciální komplikace je poplatek za předčasné ukončení úvěru u původní banky. Nejjednodušší způsob, jak se mu vyhnout, je refinancovat po skončení fixačního období, nebo si přechod domluvit ještě v průběhu fixace s tím, že se reálně uskuteční až po jejím konci.

Co refinancování přináší?

Nejviditelnější přínos je finanční: i zdánlivě malý rozdíl v sazbě, třeba z 5,2 % na 4,6 % u třímilionové hypotéky, může znamenat úsporu přes deset tisíc korun ročně; konkrétní částka ale závisí hlavně na zbývající době splatnosti. Některé banky přechod navíc podpoří bonusy, ať už jde o odpuštění poplatku za zpracování, nebo třeba zvýhodněné pojištění nemovitosti (pojistit zastavenou nemovitost je u hypotéky povinné).

Jak na to?

Prvním krokem je zjistit, kdy vám fixace končí. Přechod po jejím uplynutí je bez sankcí. Pokud fixace ještě běží, je potřeba spočítat, jestli úspora na sazbě u nové banky pokryje případný poplatek za předčasné splacení.

Vyjde-li výpočet ve váš prospěch, je čas jednat. Nejlépe s pomocí hypotečního poradce, který osloví novou banku a provede vás celým procesem. Nová banka prověří vaši bonitu, nechá přecenit nemovitost a převezme administrativu. Z vaší strany bude potřeba převést v katastru zástavní právo na novou banku, na ni také nově vinkulovat pojištění nemovitosti – ta musí být přepsána na nového věřitele. Od podání žádosti do finálního přepisu většinou uplynou jeden až dva měsíce.

Převod na jinou nemovitost – vyplatí se při stěhování

Prodáváte byt nebo dům zatížený hypotékou, a zároveň kupujete jiný? V takovém případě nemusíte starý úvěr předčasně splácet a nový znovu vyřizovat od nuly. Místo toho stávající hypotéku „přesunete" – ve smlouvě se změní zastavená nemovitost, ze staré na novou. A upraví se celková částka financování podle toho, jak se liší cena nové nemovitosti.

Co tím získáte?

Odpadnou poplatky za předčasné doplacení i za vyřízení nového úvěru. A pokud se hypotéky mezitím zdražily, je tu ještě jedna výhoda: můžete si zachovat původní, výhodnější úrokovou sazbu. Ani tak se ovšem nevyhnete platbě za nový odhad nemovitosti a za zápis zástavního práva v katastru – ale i přesto ve srovnání s cestou „splatit a začít znovu" ušetříte značnou sumu i čas.

Dobré vědět: Bez poplatku za předčasné splacení je hypotéka jen tehdy, když nemovitost prodáváte nejméně po dvou letech splácení hypotéky.

Jak postupovat?

Celý převod vyžaduje vstřícnost a souhlas banky, plus správné načasování. Ideálně kontaktujte banku ještě před podpisem kupní smlouvy na novou nemovitost. Postup pak vypadá takto:

• ověřte u banky, že převod na jinou nemovitost umožňuje
• požádejte o zachování stávající úrokové sazby, pokud by pro vás byla výhodná
• nechte zpracovat odborný odhad nové nemovitosti
• podepište dodatek k úvěrové smlouvě – změní se zastavená nemovitost i případně výše úvěru a splátky
• původní nemovitost prodáte bez nutnosti hypotéku předčasně doplatit
• v katastru se vymaže zástavní právo ke staré nemovitosti a zapíše k té nové, splácení pokračuje podle nového nastavení.

Klíčem k hladkému průběhu je časová souhra prodeje a koupě. Hypoteční poradce, který podobné převody řeší pravidelně, vám s tím výrazně pomůže.

Převod na jinou osobu – rozvod, prodej i dar v rodině

Třetí typ převodu přichází na řadu tehdy, když se mění vlastník nemovitosti, ale hypotéka na ní přetrvává. Nejčastěji se s ním setkáváte při rozvodu nebo rozchodu, kdy jeden z partnerů v nemovitosti zůstane a vezme na sebe celý úvěr. Stejným způsobem ale funguje i prodej nemovitosti s hypotékou, dědictví nebo darování – s tím, že nový vlastník od té chvíle splácí sám.

Co z toho plyne pro obě strany?

Původní dlužník se zbavuje závazku: přestane ručit, přestane splácet, přestane být součástí úvěrové smlouvy. Nový dlužník zase nemusí vyřizovat úvěr od začátku – odpadá odhad nemovitosti i přepis zástavního práva, a tím i příslušné poplatky. Pokud se podmínky na trhu mezitím zhoršily, může mu navíc zůstat původní sazba. Platí jen za samotný přepis dlužníka ve smlouvě.

Jak převod probíhá?

Postup připomíná převod na jinou nemovitost, jen se místo zástavy mění dlužník. Banka nového zájemce prověří stejně pečlivě jako vás původně – s tím rozdílem, že část úvěru je už splacena, takže nároky na bonitu mohou být o něco nižší. Konkrétní kroky jsou nejčastěji tyto:

• původní i nový dlužník – podají bance žádost o schválení převodu
• banka posoudí, zda nový dlužník na úvěr dosáhne
• po schválení se podepíše dodatek k úvěrové smlouvě
• v katastru proběhne změna vlastníka nemovitosti
• původní dlužník z úvěru vystupuje a přestává nést jakoukoliv odpovědnost
• nový dlužník splácí podle stávajících, případně nových dohodnutých podmínek.

Pozor na jedno důležité pravidlo: dokud banka převod formálně neschválí a proces není dokončen, zůstává původní dlužník plně odpovědný za splácení. Při rozchodu nebo rozvodu to v praxi znamená, že i ten z partnerů, který se z nemovitosti odstěhoval, musí platit splátky až do chvíle, kdy je přepis v bance i katastru definitivně hotový.

Shrňme si to

• Hypotéka skutečně není neměnný závazek. Legislativa i bankovní praxe nabízejí tři jasné způsoby, jak úvěr přizpůsobit aktuálním potřebám.
• Chcete platit méně? Refinancujte, nejlépe na konci fixace. I rozdíl tří čtvrtin procenta v sazbě se za rok projeví jako úspora v řádu desetitisíců.
• Stěhujete se a prodáváte dosavadní nemovitost? Zvažte přesun hypotéky na nové bydlení. Ušetříte na poplatcích a možná i na úroku.
• Předáváte nemovitost jinému vlastníkovi? Nechte jej převzít i hypotéku. Hodí se při prodeji, rozvodu i rodinném darování.
• Ve všech třech případech platí: banka si nového klienta nebo novou nemovitost důkladně prověří. A ve všech třech případech se předem vyplatí probrat postup s hypotečním poradcem – ušetříte tím čas, peníze i nervy.