Raději v družstevním než v nájmu?
V České republice se dá bydlet ve třech formách bydlení v nájmu, ve vlastním anebo v družstevním. To s sebou jednotlivé formy bydlení přinášejí, jaké mají výhody, nevýhody? A co se vyplatí víc - platit nájem majiteli bytu, nebo odvádět nájem bytovému družstvu? Vždycky záleží na situaci, ale tady se na zmíněné formy bydlení podíváme obecně a vyzdvihneme zásadní rozdíly.
Osnova
Začněme shrnutím - do tabulky
V následující tabulce ukážeme hlavní rozdíly mezi vlastnickým, družstevním a nájemním bydlením. Výsledné rozhodnutí, která forma bydlení je lepší, už pak závisí na vaší situaci, preferencích a situaci ve vašem okolí.
Snad tabulka nabídne hned na první pohled jasno o pozici člověka, který v bytě/domě žije při různých formách vztahu k danému bydlení. Níže v textu pak jsou podrobně rozvedeny všechny informace z tabulky tak, aby bylo pochopitelné, co symbolický zápis v tabulce znamená.
Tabulka: rozdíly mezi družstevním, nájemním a vlastnickým bydlením
| nájemní bydlení | družstevní bydlení | vlastnické bydlení | |
|---|---|---|---|
| vstupní investice | žádná, příp. několik nájmů předem | nákup družstevního podílu (vždy nižší než tržní hodnota nemovitosti), někde s dotacemi | celá tržní hodnota nemovitosti |
| administrativa související s počátkem bydlení | podpis nájemní smlouvy, většinou přepis osoby, na niž se vyúčtovávají energie | nákup podílu, podpis smluv (vše uvnitř družstva, takže snadné a rychlé) | nákup nemovitosti, přepis na katastrálním úřadu, přepis v oblasti vody, energií, internetu apod. |
| odpovědnost za byt/dům | pouze provozní (za domácnost) | pouze provozní (za domácnost), plus spolurozhodování o směřování celého družstva | za všechno v plné míře |
| uzavírání pojištění | jen domácnost a odpovědnost | jen domácnost a odpovědnost | dle rozhodnutí |
| vlastnické právo | žádné | k podílu v družstvu, právo užívat byt | plné (případně se zástavou po dobu trvání hypotéky) |
| možnost rekonstruovat, upravovat | žádné | se souhlasem družstva | neomezená (v rámci toho, co odsouhlasí stavební úřad) |
| možnost podnájmu | určuje pronajímatel bytu | určuje družstvo | neomezená |
| vázanost k dané nemovitosti | žádná | částečná | plná |
| jistota stálého bydlení | žádná | omezena jen strategií družstva (rozhodne-li se pro prodej bytů do souk. vlastnictví). | bez omezení |
| pravidelné platby | vysoké - tržní nájemné | nižší než tržní nájemné | jen energie, z počátku mohou být splátky hypotéky |
| návratnost odvedených plateb | žádná | částečná | plná, často se zhodnocením v případě prodeje domu/bytu s již splacenou hypotékou |
Zdroj: redakce
Hlavní prvky vlastnického bydlení
Vlastnické bydlení znamená, že obyvatelé domu nebo bytu jsou majiteli této nemovitosti. V případě bytu jde o bytovou jednotku a ideální podíl na ostatních součástech bytového domu. O domě nebo bytě si majitel rozhoduje dle vlastního uvážení. Může jej komukoliv pronajmout, učinit z něj sídlo firmy (při splnění zákonným podmínek), se souhlasem úřadů také přestavovat, dokonce zbourat a postavit znovu. Nemovitost může kdykoliv prodat.
Vlastnické bydlení si žádá ohromnou vstupní investici (když odhlédneme od dědictví a darů), případně velké zadlužení formou hypotéky. Součástí vlastnického bydlení je i plná odpovědnost za vlastní nemovitost. Majitel nese sám veškeré náklady provozu svého bydlení (energie, voda, ale i údržbové práce). Sám si rozhoduje o pojištění nemovitosti, odpovídá za stav nemovitosti vůči okolí, uzavírá smlouvy o dodávkách energií apod.
Vedle nákladů na samotný provoz domácnosti však už další výdaje nemá. V prvních letech může být zatížen splátkami hypotéky. Na jejím konci se stane majitelem bydlení nezatíženého jakýmkoliv omezením z pohledu nakládání s ní. Navíc hodnota jeho nemovitosti (a tak i majetku) v čase stoupá. Vlastnické bydlení se proto nese ve jménu zhodnocování investice vložené právě do bydlení.
Jinými slovy: částky vydané na hypotéku může majitel nemovitosti získat zpět, když bydlení prodá. Plus navýšení. Významný je i fakt, že samotný institut vlastnictví je nezrušitelný (když vynecháme osobní bankroty nebo exekuce), takže se majitel domu/bytu rozhodně nemusí stěhovat, pokud sám nechce.
Vlastník nemovitosti je jediným, kdo si může vzít americkou hypotéku (neúčelová hypotéka). Ta je často levnější než běžná půjčka. A využít se dá na cokoliv, třeba na koupi auta.
Hlavní prvky nájemního bydlení
Nájemní bydlení je na opačné straně od vlastnického. Obyvatelé nájemního domu nebo bytu jej pouze využívají k bydlení, ale nemají k nemovitosti žádný jiný vztah. Měsíčně hradí tržní nebo regulované nájemné, plus spotřebované energie a vodu, internet apod. I drobné úpravy bydlení musejí konzultovat s pronajímatelem, ale odpovědnost nesou jen za provozní vybavení bytu, takže třeba prasklou žárovku si vymění sami, na vlastní náklady, výměna oken za kvalitnější však vždycky půjde za pronajímatelem
Majitel nemovitosti obecně odpovídá za její stav, řeší větší vady a poruchy, pojištění apod. Nájemníci si uzavírají jen pojištění domácnosti a pojištění odpovědnosti za případné škody způsobené pronajímateli nebo majitelům okolních bytů. Platby odeslané formou nájmu se nájemníků nikdy nevrátí, nevkládají je do vlastního, ale do cizího. Vstupní investicí je jen tzv. kauce, tedy několik nájmů předem. To lze snadno vyřešit běžnou půjčkou, částky bývají jen v řádu několika desítek tisíc.
Na druhou stranu nejsou s nemovitostí nijak svázáni, nestarají se o ni - ale také mohou být kdykoliv z nájmu vypovězeni. A je pak na nich, zda si dokáží najít bydlení s podobnými parametry, jako mělo to současné. Během času se mění výše nájemného - a může být i skokově.
Zejména ve vyšším věku může výpověď z nájmu být dost vážným problémem. Hrazení nájmu je pak často největším výdajem z penze. Nájemce bytu si podnájemníka smí vzít jen se souhlasem pronajímatele. Obyvatelé nájemních bytů jsou před úřady v podstatě anonymní a téměř nedohledatelní, zejména když v bytě nemají trvalý pobyt.
Hlavní prvky družstevního bydlení
Bydlení v bytě družstevním je někde mezi vlastnickým a nájemním. Po všech stránkách. Jde sice o formu soukromého vlastnictví, ale není individuální. Družstevní bydlení je založeno na skupinovém vlastnictví celého družstva. Obyvatelé bytu jsou majiteli podílu v družstvu - a podíl znamená též právo k užívání konkrétního bytu. V katastru nemovitostí vždy bude majitelem bytu družstvo, takže převod podílu na nového člena družstva je vždycky rychlý, bez administrativních průtahů na úřadech.
Za byt odpovídá jeho uživatel družstvu, a proto musí s družstvem konzultovat i veškeré změny, včetně podnájmu nebo úprav v bytě. Majitel podílu v bytovém družstvu (a obyvatel bytu v jedné osobě) hradí jak energie, tak jakési nájemné svému družstvu. Ale to zdaleka není tak vysoké jako v případě nájemního bydlení.
Družstvo se na oplátku stará o zásadnější otázky provozu a oprav bytového domu, včetně pojištění nemovitosti. Do rozhodování o nich se může každý člen družstva také zapojit. Správu a vyúčtování energií má přitom na bedrech právě družstvo, obyvatelům bytu jsou tyto platby zahrnuty do nájemného. Obyvatelé družstevních bytů jsou před úřady v podstatě anonymní a téměř nedohledatelní, dokud si v nich nezřídí trvalý pobyt.
Výpověď z družstva a z bytu lze udělit jen ve specifických případech, kdy jsou v bytě významně porušována pravidla daná domovním řádem nebo stanovami družstva, včetně dlouhodobého nehrazení povinných plateb. Jinak je jistota bydlení v družstevním bytě poměrně vysoká. Jen výjimečně se družstva mění na SVJ a byty prodávají do osobního vlastnictví.
Aby bylo možné koupit si družstevní byt, je nutná vstupní investice, ale zdaleka nedosahuje té výše jako u bydlení vlastnického. Navíc jsou v některých lokalitách štědré dotace na podporu družstevního bydlení, což jej ještě více zlevňuje. V některých lokalitách si na koupi družstevního podílu můžete vystačit i s běžnou dlouhodobou půjčkou bez zástavy nemovitosti, nebo s úvěrem ze stavebního spoření, pokud k němu není požadována zástava.
Jestliže družstvo plánuje rozprodej bytů do osobního vlastnictví, dá se na pořízení bytu získat předhypoteční úvěr. Platby odváděné jako nájem v družstvu se mohou obyvateli bytu částečně vrátit díky tomu, že se časem zvyšuje hodnota majetku družstva, a tím i hodnota zakoupeného podílu. V případě, že družstvo hospodaří špatně, se může hodnota podílu snižovat o dluhy družstva.
Závěrem
Rozdílů mezi jednotlivými formami bydlení jsou spousty. Všechny se ale nesou v jediné logické rovině: čím více odpovědnosti a čím náročnější zahájení vztahu k bydlení, tím stabilnější je dlouhodobá situace bydlícího, koná se pak i významné zhodnocení jak finančních vkladů, tak i vkladů psychických, spojených se starostmi o vše okolo vlastnického bydlení. Naopak - čím bezstarostnější forma bydlení, tím je ve výsledku (z dlouhodobého hlediska) dražší.
Autor článku:
