Hypotéka bez nemovitosti: Klíč k rychlému nákupu bydlení

Co je hypotéka bez nemovitosti a jak funguje

Hypotéka bez nemovitosti (také nazývaná předhypotéka, hypotéka naruby nebo hypotéka dopředu) umožňuje klientům nechat si schválit úvěr ještě před výběrem konkrétní nemovitosti. Banka vám na základě vašich příjmů a bonity určí maximální částku, kterou vám půjčí, a stanoví i požadavky na budoucí zástavu.

Po schválení máte na nalezení vhodné nemovitosti několik měsíců až let (podle konkrétní banky). Během této doby si udržujete garantovanou úrokovou sazbu a můžete rychle reagovat na zajímavé nabídky na trhu.

Proč se vždycky vyplatí plánovat hypotéku s předstihem

Hypotéka (zatím) bez vyhlédnuté nemovitosti je dobrým pomocníkem nejen v dobách realitní horečky (kterou si zažíváme právě teď), ale i v klidnějších obdobích. Hned uvidíte proč.

Získáte náskok před konkurencí

S předschválenou hypotékou máte při vyjednávání o koupi výrazně silnější pozici. Prodávající nemusí čekat na schválení vašeho úvěru a nemusí riskovat, že vám financování nedopadne. Dokážete tak konkurovat i kupujícím s hotovostí.

Ochráníte se před růstem úroků

Když si sjednáte hypotéku v době nízkých úrokových sazeb, můžete si je zafixovat na celou dobu hledání nemovitosti. Před případným růstem úroků jste tak chráněni.

Budete vědět, na co dosáhnete

Dopředu budete znát přesnou částku, kterou můžete do nemovitosti investovat. Nebudete ztrácet čas prohlídkami bytů a domů, na které finančně nedosáhnete.

Ušetříte čas a stres

Standardní vyřízení hypotéky trvá 4-6 týdnů po dodání všech podkladů. S předschválenou hypotékou tento čas ušetříte v okamžiku, kdy najdete tu správnou nemovitost ke koupi. Čerpat již dříve schválenou hypotéku (zaplatit za vybranou nemovitost) můžete v příjemně krátkém horizontu.

Zápory hypotéky bez nemovitosti

Jak už to ale bývá, není vše jen zalité sluncem. I hypotéka bez nemovitosti má své zápory. Těmi nejcitelnějšími bývají:

• časové limity, kdy na nalezení nemovitosti máte omezený čas (9-36 měsíců)
• poplatky za žádost: většina bank si účtuje poplatek za vyřízení (2 900 - 9 900 Kč)
• sankce za nečerpání, když hypotéku nevyužijete. Pak platíte pokutu, a někdy ne zrovna malou
• nemožnost navýšení již schválené částky
• riziko odmítnutí zástavy: banka může zamítnout vybranou nemovitost, a vy musíte v omezeném časovém horizontu hledat dál.

Na co si dát pozor

Stejně jako do vyřízení „běžné hypotéky“, ani do procesu získání „hypotéky bez nemovitosti“ se nelze vrhnout jen tak, bez přípravy a bez dostatečných informací. Na co vždycky pamatovat?

Důkladně zvažte časové limity

Každá banka stanoví jiný termín k nalezení nemovitosti. Reálně zhodnoťte, zda v dané době dokážete najít vhodnou nemovitost v požadované lokalitě a cenové kategorii, ale i jestli dokážete obstát v konkurenci ostatních kupujících.

Počítejte s dodatečnými náklady

Pamatujte, že hypotéka nefinancuje celou kupní cenu (pakliže nemáte druhou nemovitost do zástavy). Většinou musíte uhradit 20 % kupní ceny ze svého (mladí klienti jen 10 %), plus poplatek za vyřízení hypotéky, za odhad nemovitosti, technickou inspekci nemovitosti, úschovu kupní ceny, přepis v katastru, pojištění nemovitosti a případné další náklady. Vždycky počítejte s dalšími výdaji, které mohou přijít i nárazově.

Sledujte podmínky pro zástavu

Banka předem stanoví požadavky na budoucí nemovitost: lokalitu, stáří, technický stav, právní vady (břemena). Ujistěte se, že tyto podmínky odpovídají vašim představám (především na lokalitu) a možnostem realitního trhu v místě, kde byste rádi bydleli.

Financování si vyřiďte dříve, než se pustíte do životních změn

Pokud plánujete změnu zaměstnání, odchod na mateřskou nebo jiné zásadní životní kroky, vyřiďte si hypotéku ještě před tím, než se do nich pustíte. Jistě netřeba dodávat, že takovéto změny mohou schvalování hypotéky dost zkomplikovat.

Jak se připravit na vyřízení hypotéky bez nemovitosti? Stačí 4 kroky

Jako příprava k vyřízení předschválené hypotéky vám stačí jen 4 oblasti. Ovšem za podmínky, že jste si prošli přípravným a rozhodovacím procesem popsaným v předcházející kapitolce. Máte-li jasno o tom, co vám hypotéka bez nemovitosti může přinést, ale i jaké podmínky její využití omezují, lze se pustit do jejího vyřizování.

Obstarejte si všechny potřebné dokumenty

Připravte si občanský průkaz, potvrzení o příjmu, pracovní smlouvu a výpisy z účtu za posledních 6 měsíců. OSVČ potřebuje daňová přiznání a potvrzení o bezdlužnosti, případně výpisy z účtu (režim paušální daně). Pozor na negativní platby z účtu! 

Zkontrolujte latentní dluhy

Před podáním žádosti zrušte nepotřebné kreditní karty, deaktivujte kontokorenty. Banka je započítává do vaší zadluženosti, i když je nevyužíváte. Také doplaťte případné spotřebitelské půjčky, když je to alespoň trochu možné. Po těchto krocích počkejte nejméně dva měsíce, aby se stihly propsat do registrů.

Vyberte si spolehlivého zprostředkovatele

Hypoteční specialista vám poradí s výběrem nejvhodnější banky, pomůže s přípravou podkladů a vyjedná lepší podmínky. Díky přístupu k hypotékám od více bank má větší možnosti (než bankovní úředník) najít pro vás co nejvíc vyhovující řešení.

Počítejte s delší dobou

I když máte zprostředkovatele, počítejte s procesem trvajícím několik týdnů. Začněte s přípravou alespoň dva měsíce před plánovaným vstupem na trh nemovitostí v pozici kupujícího (nebo 4 – 5 měsíců, když budete ukončovat nějaké úvěry, kreditky a kontokorent).

Které banky umějí předhypotéku?

ČSOB – Hypotéka bez nemovitosti

ČSOB dává klientům časový limit 9 měsíců k nalezení vhodné nemovitosti. Za žádost si účtuje poplatek 9 900 korun, ale při čerpání hypotéky do šesti měsíců banka klientovi vrátí polovinu poplatku. Když klient hypotéku nakonec nevyčerpá, zaplatí sankci ve výši 9 900 korun. 

Banka garantuje sjednanou úrokovou sazbu po celých 9 měsíců a jako jediná na českém trhu slibuje automatické snížení až o 0,3 procentního bodu, pokud mezitím tržní úroky klesnou. V nabídce je i 30% sleva na technickou inspekci nemovitosti.

Raiffeisenbank – Hypotéka naruby

Raiffeisenbank patří mezi průkopníky tohoto produktu na českém trhu. Poskytuje na nalezení vhodné nemovitosti 23 měsíců od schválení úvěru a na samotné čerpání ještě o měsíc více, celkem tedy 24 měsíců. Za žádost si účtuje poplatek 4 900 korun. V případě, že klient hypotéku nakonec nevyužije, musí zaplatit paušální sankci 29 900 korun. Po celou dobu platí garantovaná úroková sazba.

Komerční banka – Hypotéka bez nemovitosti

KB nabízí nejdelší dobu na nalezení nemovitosti, ale s nejpřísnějšími sankcemi. Doba na nalezení nemovitosti je tu celých 36 měsíců. Poplatek za žádost banka nastavila na 4 900 korun. Sankce za nečerpání však představuje pět procent z nevyčerpané částky, což znamená, že například u pětimilionové hypotéky zaplatíte 250 000 korun. Po celou tříletou dobu platí garantovaná úroková sazba.

UniCredit Bank – Hypotéka předem

UniCredit Bank poskytuje na nalezení vhodné nemovitosti 12 měsíců. Za žádost si účtuje nejnižší poplatek na trhu: pouze 2 900 korun. Pokud klient hypotéku nakonec nenačerpá, zaplatí paušální sankci 10 000 korun. Banka garantuje úrokovou sazbu po celou dobu trvání předschválené hypotéky.

Souhrnem

Hypotéka bez nemovitosti je nejlepším přístupem k financování koupě pro dnešní dynamický trh s nemovitostmi. Největší smysl dává právě v situacích, kdy je vysoká poptávka po nemovitostech a rychlost nákupu (a platby) hraje klíčovou roli.

Před výběrem konkrétní banky důkladně zvažte své možnosti a potřeby. Pokud máte jasnou představu o typu a lokalitě nemovitosti, může vám stačit kratší doba na hledání (s nižšími poplatky za vyřízení úvěru). Naopak, když si chcete nechat otevřených více možností, vyplatí se investovat do produktu s větším prostorem k nalezení vyhovujícího bydlení (či investice do pronájmu).

Vždy si nechte poradit od zkušeného hypotečního zprostředkovatele, který zná aktuální podmínky všech bank a pomůže vám najít co nejlepší řešení pro konkrétní situaci.

Zdroje: webové stránky bank poskytujících hypotéku bez nemovitosti / Peníze.cz / iDNES.cz