Navýšení hypotéky: kdy je možné a jak o něj požádat?

Osnova

• Proč raději navýšit hypotéku než si brát běžnou spotřebitelskou půjčku?
• Základní podmínky pro navýšení hypotéky: dostatečná bonita dlužníka i hodnota zástavy
• Snadno navýšíte tu hypotéku, kterou jste už částečně splatili
• K navýšení bývají banky svolné až po skončení fixace
• Jak o navýšení požádat?
• Některé banky navýšit neumějí – musíte refinancovat
• Shrňme si možnosti navýšení hypotéky

Proč raději navýšit hypotéku než si brát běžnou spotřebitelskou půjčku?

Odpověď je čistě otázkou ceny. Hypotéka je tím nejlevnějším úvěrem na trhu. Takže když potřebujete peníze navíc – a vejdete se s požadavkem do bankou maximální nabízené neúčelové částky, vždycky je lepší sáhnout po penězích z hypotéky, i prostřednictvím jejího navýšení. Významně tím totiž ušetříte náklady na půjčku v porovnání s běžným úvěrem.

Některé banky umějí rovnou nabídnout neúčelovou část hypotéky, což se dá dobře využít zejména při rekonstrukci bydlení. Náklady na rekonstrukci budou mnohem nižší než budoucí hodnota domu/bytu – a tak se dají neúčelové peníze z hypotéky využít na vaše další plány, ať už jsou jakékoliv.

Základní podmínky pro navýšení hypotéky

Kdokoliv přemýšlí o navýšení hypotéky, musí předem počítat s tím, že bez splnění předem daných podmínek to nepůjde. Jsou samozřejmě stejné jako při původní žádosti o hypotéku, jinými slovy zájemce o navýšení musí mít dostatečnou bonitu pro poskytnutí vyšší částky, a to v podobě ukazatelů DTI a DSTI, též hodnota zastavované nemovitosti musí skýtat prostor pro navýšení dluhu, v tomto případě v ukazateli LTV.

Připomeňme, že ukazatel LTV je poměr hodnoty zastavované nemovitosti k výši dluhu, DTI sleduje poměr výše celkového zadlužení žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu, a konečně DSTI, ten je ukazatelem počítaným jako podíl celkové výše měsíčních splátek žadatele k jeho čistému měsíčnímu příjmu. 

Česká národní banka stanovuje rámcové hodnoty těchto ukazatelů, nad něž by se banky ve schvalování hypoték neměly vydávat. Ale je (zatím) na jednotlivých bankovních domech, jak se rozhodnou. V současnosti (2021) jsou doporučeny jen mezní limity pro LTV, a to na 90 %, další dva ukazatele ČNB nyní ponechává zcela na samotných bankách. Brzy snad budou banky moci nabízet hypotéky pro mladé i s vyšším LTV, DTI a DSTI.

Snadno navýšíte tu hypotéku, kterou jste už částečně splatili

Vzhledem k tomu, že mnohé hypotéky se uzavírají na nejvyšší možné hranici LTV, je snaha o jejich navýšení v začátku nereálná. Je proto potřeba nějakou dobu splácet nejen úroky (během čerpání), ale již i anuitní splátky (po dokončení čerpání), kterými se dluh snižuje.

Jakmile totiž zadlužení zastavené nemovitosti klesne, lze jej zpátky navýšit buď na původní úroveň, anebo alespoň o nějakou minimální požadovanou část. Vždycky záleží jak na tom, kolik peněz navíc by se vám hodilo, též kolik banka nabídne jako účelové a neúčelové navýšení. To účelové totiž vždycky musíte použít jen pro pevné součásti nemovitosti – stejně jako u hypotéky původní.

K navýšení bývají banky svolné až po skončení fixace

Jestliže dlužník v podobě žadatele o navýšení hypotéky splní všechny podmínky, banka k němu ráda přistoupí, ale většinou to dokáže jen s koncem fixace. Jedná se v tomto případě pouze o změnu původní smlouvy o hypotečním úvěru, takže administrativy bude minimum.  

S navýšením během fixace spíše nepočítejte. Proto jestliže je vaše potřeba dalších peněz z hypotéky akutní, bude pravděpodobně jedinou možností zaměřit se na její refinancování na hypotéku novou a vyšší. Předem si ale ověřte, jak drahé bude předčasné splacení hypotéky aktuální. 

Jak o navýšení hypotéky požádat?

V tomto případě je cesta velmi snadná – stačí kontaktovat bankéře nebo finančního poradce, s nímž jste smlouvy o hypotečním úvěru podepisovali, a informovat je o vašem zájmu. Jestliže však poradce už nefunguje nebo se banka transformovala na jinou, jistě jste dostali nové kontakty. 

Některé banky navýšit neumějí – musíte refinancovat

Ale pozor, některé banky vůbec navýšení hypotéky neumějí – a nabídnou jen klasické refinancování na nový úvěr, což je spojeno s celou zdlouhavou agendou okolo vyřízení nové hypotéky od základu, včetně vstupních nákladů, například na ocenění nemovitosti - jestliže to původní už je příliš staré. 

To samozřejmě znamená náklady navíc jak z oblasti předčasného splacení úvěru, tak někdy i správních poplatků. Pokud se pro refinancování a navýšení dluhu přece jen rozhodnete i v této situaci, nezapomínejte, že můžete refinancovat i jinam, nejste omezeni bankou, u níž stávající hypotéku platíte. Proto vždycky věnujte čas srovnání hypoték na trhu!

Shrňme si možnosti navýšení hypotéky

Navýšit hypotéku se vyplatí, kdykoliv potřebujete peníze navíc – a to jak v bydlení, tak i na jiné účely, třeba k pořízení auta nebo na vybavení vašeho bytu, případně do investic, které vám pak díky výnosům pomohou se splacením celého dluhu. Hypotéky jsou totiž těmi nejlevnějšími dluhy na celém trhu se spotřebitelskými úvěry. Vždy samozřejmě pozor na předlužení – ale v tomto ohledu jsou banky poměrně zodpovědné a bonitu prověří důkladně.

Ne všechny banky umějí hypotéku navýšit, ale u těch, které to zvládnou, se dá navyšovat po skončení fixace, případně i těsně okolo doplacení úvěru. Tam, kde banka navýšení nenabízí, se lze využít možnost refinancovat na vyšší částku – ale pozor na případné náklady s tím spojené – zvažte, zda se vyplatí. 

Aby navýšení nebo refinancování opravdu proběhlo, musí mít zastavovaná nemovitost dostatečnou hodnotu (LTV) a žadatel dostatečnou bonitu (DTI a DSTI). V opačném případě banka tento krok nepovolí. Stále se dá taková situace řešit, například si přizvat spolužadatele (spoludlužníka), zastavit další nemovitost.

Zdroje: Zákon o spotřebitelském úvěru / ČNB.cz / webové stránky bank