Délka splácení hypotéky: Proč rychlejší neznamená výhodnější

Od sprintu k maratonu: Tři cesty ke splácení

Pojďme si projít tři odlišné přístupy ke splácení hypotéky. Úrokovou sazbu nastavíme na 4,5 % ročně (pro zjednodušení předpokládáme konstantní sazbu během celého splácení) a podíváme se, jak si domácnosti finančně povedou při různých strategiích splácení.

Pro všechny tři modely použijeme hypotéku ve výši 4,5 milionu Kč – tato suma odpovídá cenám průměrných bytů v krajských městech nebo menších rodinných domů v regionech. Připomeňme, že k hypotéce musíte přidat i svou hotovost (LTV je vždycky nižší než 100 %). Bude-li vaše hotovost dělat 10 %, jsme na 5 mil, Kč. A bude-li to 20 %, dostáváme se na 5,6 mil. Kč hodnoty kupované nemovitosti. 

První cesta: 15letý sprint

Začněme již nastíněným nejrychlejším splácením. Například za pouhých 15 let. Znamená to měsíční splátku 34 424 Kč, která spolkne velkou část příjmů. V takové situaci sice lze udržovat rozumnou finanční rezervu, ale už nezůstane dost peněz na investování. I když se občas něco podaří odložit, při nečekaných výdajích se úspory rychle vyčerpají.

Parametry 15leté hypotéky na 4,5 mil. Kč (podle hypoteční kalkulačky) zohledněné v čase:

• měsíční splátka: 34 424 Kč
• celkem zaplaceno za 15 let: 6 196 446 Kč
• na úrocích zaplaceno: "pouhých" 1 696 446 Kč
• stav po 15 letech: dluh vyrovnán, ale jen provozní finanční rezervy 
• stav po 30 letech: když domácnost začne po splacení hypotéky měsíčně odkládat původní splátku tak, že spoří 2 000 Kč s 3% úrokem a investuje 32 000 Kč s 6% výnosem, nashromáždí přibližně 9,7 mil. Kč (výpočet pomocí investiční kalkulačky). 
• od celkové naspořené částky musíme odečíst, co se zaplatilo na dalších půjčkách (protože chyběl dostatečný finanční polštář).

Jak vypadá realita během splácení ve sprintu? Domácnost balancuje na hraně každý měsíc. Když se pokazí spotřebič za 15 tisíc, možná to nepůjde vyřešit bez půjčky. Žádné velké dovolené, o novém autě nebo spoření na vzdělání dětí se nedá příliš uvažovat. 

Připočítejme ještě i roky prožité v neustálém stresu, s obavami z pracovní neschopnosti nebo ze ztráty zaměstnání. Po 15 letech sice bydlíte bez dluhu, ale s financemi začínáte znovu od nuly. Přitom ostatní, kteří zvolili chytřejší strategii, už mají našetřeno několik milionů a mohou si dovolit pohodlnější život bez dalších půjček.

Druhá cesta: Dvacetiletý kompromis doplněný o investice

Střední varianta znamená splácení po dobu 20 let, s měsíční splátkou 28 469 Kč. Na splátce ušetřených téměř 6 tisíc oproti první variantě využívá tato domácnost k budování finanční rezervy. Konkrétně odkládá 2 000 Kč měsíčně na spořicí účet s 3% úrokem a zbývající 4 000 Kč investuje s odhadovaným výnosem 6 % ročně. Navíc odkládá to, co si mohla dovolit odkládat rodina v první strategii.

Čísla pro druhou strategii v čase:

• měsíční splátka: 28 469 Kč
• celkem zaplaceno za 20 let: 6 832 613 Kč
• zaplaceno na úrocích: 2 332 613 Kč
• stav po 20 letech: hypotéka splacena, finanční polštář 2 505 000 Kč
• stav po 30 letech: při pokračování spoření 2 000 Kč (3% úrok) a zvýšení investice na 32 000 Kč měsíčně (6% výnos) má domácnost přibližně 9,7 mil. Kč.

Na první pohled není vidět rozdíl. Ale pojďme se vnořit do situace hlouběji. Zásadní rozdíl totiž spočívá v průběhu těch 20 let, zejména v prvních 15 letech. Domácnost se střední strategií má nižší splátky, a to jí dává větší finanční stabilitu i klid. Nemusí panikařit kvůli každé nenadálé události. 

Postupně si vytváří rezervu, kterou může kdykoliv použít, není závislá na drahých spotřebitelských úvěrech na domácí spotřebiče a možná ani na auto. Tato domácnost zvládne celé období splácení s výrazně menším stresem.

Třetí cesta: Třicetiletý maraton s plnohodnotným investováním

Nejchytřejší přístup volí třetí skupina. Hypotéku si nastaví na 30 let se splátkou 22 800 Kč: o 12 tisíc nižší než v první variantě. Rozdíl také nasměřuje do spoření a investic: 2 000 Kč měsíčně na spořicí účet s 3% úrokem a 10 000 Kč do investic se zhodnocením 6 % ročně. Plus do spoření odkládá i to, co si mohla dovolit odkládat první domácnost Výsledky (jen z částky na hypotéku) vypadají takto:

• měsíční splátka: 22 800 Kč
• celkem zaplaceno za 30 let: 8 208 302 Kč
• zaplaceno na úrocích: 3 708 302 Kč
• stav po 30 letech: hypotéka splacena, finanční rezerva 11,2 mil. Kč (o 1,5 mil. Kč více jen díky odlišné strategii).

A to není všechno. Tato domácnost měla během splácení nejpohodlnější situaci. Splátky zatěžovaly rozpočet každý měsíc o 12 tisíc méně. Po celou dobu měla dostatečný prostor v rozpočtu na dovolenou, kompletní vybavení bytu nebo třeba dokoupení parkovacího stání či garáže.

Všimněte si:

S modelovými příklady jsme se drželi dost při zemi. 6% zhodnocení je u investic jedno z nejnižších. Když ale domácnost investuje v dynamické strategii, tedy především do akciových fondů, indexů a ETF, může počítat s mnohem vyšším zhodnocením. Podívejme se na něj:

Co když to spočítáme s výnosem čistě akciových investic?

Ve skutečnosti dosahuje dlouhodobý průměrný výnos akciového trhu (například index S&P 500) až neuvěřitelných 9–10 % ročně. A 30leté investování vyloženě žádá dynamickou strategii. Spočítejme si teď, jak by po 30 letech vypadaly všechny tři strategie při 9% výnosu:

1. varianta: finanční polštář 10,6 mil. Kč
2. varianta: finanční polštář 12,7 mil. Kč (už zde vidíme výrazný rozdíl i u střední cesty)
3. varianta: finanční polštář 16 mil. Kč (více než 5milionová odměna jen za promyšlené plánování a správné nastavení financí).

Daňový bonus za úroky z hypotéky

Do celkového porovnání strategií můžete zahrnout ještě jeden důležitý aspekt: zaplacené úroky z úvěru na bydlení je možné odečíst ze základu daně. Česká legislativa v současnosti umožňuje snížit základ daně až o 150 000 Kč ročně. To znamená daňovou úsporu 22 500 Kč každý rok.

Tato výhoda není v našich výpočtech zahrnuta.

Inflace je spojenec dluhů

Další faktor podporující dlouhé splácení je inflace. Dnešních 22 800 Kč představuje významnou část rozpočtu – zhruba polovinu průměrného platu. Ale jak to bude vypadat za 30 let? 

Při průměrné inflaci 2 % ročně vzroste průměrná mzda na úroveň kolem 80 tisíc Kč. Místo poloviny průměrné mzdy budete časem splácet jen tři pětiny, později třetinu a v posledních letech hypotéky to bude jen něco málo přes čtvrtinu průměrného příjmu.

Magie složeného úročení

Princip složeného úročení je prostý: úročí se totiž nejen původně vložená částka, ale později se úrok počítá i z již připsaného zhodnocení. Úroky tedy generují další a další výnosy. Čím delší je časový horizont, tím dramatičtější efekt tu nastupuje.

Ukázkový příklad:

• investice 3 000 Kč měsíčně po dobu 20 let s 6% výnosem vynese 1,39 milionu Kč
• investice 9 000 Kč měsíčně po dobu 30 let s 6% výnosem vynese 9,04 milionu Kč.

Všimněte si: 

ve druhém případě investujete 3× vyšší částku (9 000 vs. 3 000), doba je 1,5× delší (30 vs. 20 let), ale výsledek je 6,5× vyšší! V tom spočívá síla složeného úročení v čase.

Která strategie se hodí pro koho?

Pojďme se podívat, v jakých životních situacích zvolit kterou strategii (s detailním nastavením pomůže hypoteční poradce, ale je dobré předem si alespoň zhruba promyslet, jak chcete mít splácení nastavené a co vás k tomu vede).

Sprint je vhodný jen výjimečně:

• disponujete nadstandardně vysokými příjmy
• jste ve vyšším věku, kdy jiná varianta než rychlé splácení nepřichází v úvahu
• psychicky nezvládáte myšlenku dluhu a stres z něj vás příliš zatěžuje
• úrokové sazby hypoték jsou extrémně vysoké (nad 7 %).

Kompromisní cesta je správná volba, když:

• hledáte vyváženost mezi bezpečím a výnosem
• vaše příjmy jsou na průměrné nebo mírně nadprůměrné úrovni
• plánujete významné výdaje v horizontu 5-10 let (vzdělání dětí, automobil, rekonstrukci).

Maraton je ideální volba pro ty, kdo:

• jsou mladí (do 40 let), s možností splácet hypotéku desítky let (banky nastavují věkový strop, do kdy musí být hypotéka doplacená)
• rozumí základům investování a nevyděsí je krátkodobé výkyvy trhů
• mají stabilní příjmy s potenciálem dalšího růstu
• využívají hypotéku s nízkými úrokovými sazbami (do 5 %).

Shrňme si to

Porovnali jsme pro vás tři strategie splácení hypotéky na 4,5 mil. Kč, s úrokem 4,5 %. Strategiemi byl: sprint (15 let), kompromis (20 let) a maraton (30 let). Co jsme zjistili? Zatímco domácnost splácející 15 let má po 30 letech našetřeno 9,7 mil. Kč, ta s 30letou hypotékou a paralelním investováním dosáhne 11–16 mil. Kč, a během celé doby si užívá mnohem komfortnější život bez stresu a s prostorem na dovolenou či vybavení domácnosti.

Kouzlo dlouhodobé strategie splácení hypotéky spočívá v investování a ve využití složeného úročení, kdy již připsané zhodnocení generuje další výnosy. Dále inflace, která v čase snižuje reálnou hodnotu splátky. A nesmíme zapomenout na daňové odpočty úroků (až 22 500 Kč ročně).

Kterou strategii zvolit?

• Sprint (15 let) jen výjimečně: při nadstandardních příjmech, ve vyšším věku, nebo když dluh psychicky nezvládáte
• Kompromis (20 let): hledáte rovnováhu, máte průměrné příjmy, plánujete větší výdaje v horizontu 5-10 let
• Maraton (30 let): jste mladí (do 40 let), jste ochotní investovat v dynamické strategii, máte stabilní příjmy a hypotéku s nízkým úrokem (do 5 %)

Zdroje: hypoteční kalkulačka / investiční kalkulačka