Jak dlouhou fixaci na hypotéku? Z koule věštit nemusíme!

Lenka Rutteová     Publikováno 23.10.2020 Rada | Hypotéky

Jak dlouhou fixaci na hypotéku? Z koule věštit nemusíme!

Plánujete hypotéku nebo vám končí fixace na té stávající - a přemýšlíte, jak dlouhou fixaci si nyní zvolit? Předpovědi do budoucna bývají nejisté, v ekonomice to platí dvojnásob. Stačí drobnost a vše se najednou vyvíjí jinak, než kdokoliv odhadoval. Ale nevěšme hlavu, současná legislativa a také stanovisko České národní banky v podstatě vyřešily toto dilema za nás. Jak? Na to se hned podíváme.

Ceny hypoték měly růst i nadále

Původní předpoklad z roku 2019, kdy ceny bydlení a s tím související hypotéky zdražovaly, se shodovaly na tom, že růst úrokových měr na hypotékách bude pokračovat i v roce 2020, možná i v letech následujících. Ekonomický růst tomu napovídal, reakce ČNB v podobě navyšování základní úrokové sazby v ekonomice také.

Jenže zlom na sebe nenechal dlouho čekat a z repo sazby ve výši 2,25 % v únoru jsme v květnu měli repo sazbu na 0,25 %. Brzy následovalo i zlevňování hypoték, neboť ekonomika se vlivem koronaviru významně zpomalila. Dnes se hypotéky blíží cenami historickému minimu z roku 2016, kdy průměrná úroková sazba dělala 1,99 %. V září 2020 je průměrná hypotéka podle informací serveru Hypoindex.cz na úrovni 2,15 %.

V nejbližších měsících ceny hypoték příliš neklesnou

V dalších měsících očekávají odborníci spíše stagnaci cen hypoték. Jak se můžete přesvědčit v tabulce, stagnace trvá již delší dobu, bankám se do přílišného poklesu cen nechce, i když vzhledem základním sazbám v ekonomice rozhodně mají pro snížení prostor. Přece jen však banky zatím nevědí, kolik klientů nebude schopno začít znovu splácet, až skončí splátkové prázdniny.

Proto i si i dnes ponechávají vyšší marži coby pokrytí rizika ztrát. A cena hypoték v budoucnu spíše mírně poroste, neboť potíží se splácením se minimálně od nového roku očekává poměrně dost – rozhodně více než jednotky procent všech klientů s hypotékami.

Nejlevněji u Fio banky, nejdráž prodává Equa Bank

Pro nejlevnější hypotéku si můžete zajít do Fio banky, kde se počítá její úroková míra dokonce již od 1,48 % při roční fixaci. Na stejně krátkou dobu můžete zafixovat nejdražší hypotéku na trhu, kterou nabízí Equa Bank, s cenou od 3,99 %. Všechny ostatní banky se s cenami vejdou někam mezi, přičemž Fio banka je nejlevnější i mezi delšími fixacemi. Podobně cenově příznivé jsou mBank nebo Sberbank.

Detaily úrokových měr při různě dlouhých fixacích najdete v následující tabulce, kterou pravidelně sestavují na stránkách Hypoindex.cz, v tabulce nechybí ani informace o LTV. Ceny jsou platné k 1. 9. 2020, zelená barva značí pokles oproti cenám v srpnu, černě jsou vyznačeny ceny stagnující.

Tabulka: Minimální nabídkové úrokové sazby bank (v %) k 1. 9. 2020

Banka 1 fixace 3 fixace 5 fixace LTV
Air Bank --- --- 2.19  do 80%
Banka Creditas --- 1,89 1,99  do 80%
Česká spořitelna 3,04 2,44 2,34  do 80%
ČSOB 2,19 2,19 2,19 od 70 do 80%
Equa Bank 3,99 2,09 8,09  do 80%
Fio banka 1,48 1,58 1,68  do 80%
Hypoteční banka 2,19 2,19 2,19 od 70 do 80%
Komerční banka 2,49 2,29 2,29  do 80%
mBank 2,74 2,69 1,64  do 80%
Moneta Money Bank 2,22 2,22 2,22  do 80%
Raiffeisenbank 2,53 2,33 2,33 od 70 do 80%
Sberbank 2,19* 2,19* 1,79*  do 80%
UniCredit Bank --- --- 1,79  do 80%

Zdroj: Aktuální sazby hypoték: Konec moratoria se blíží, sazby stagnují. Dostupné online na Hypoindex.cz

Jak se tedy rozhodnout o fixaci?

Předpovědět budoucí vývoj ceny hypoték jsme schopni jen na několik měsíců dopředu, abychom zachovali základní pravděpodobnost úspěchu. Jenže fixaci můžeme nastavit na rok, dva, tři, pět, deset, ale i patnáct let, nikoliv na měsíce. Sem už žádné předpovědi nesahají, to je pak jen věštění z křišťálové koule. Jak si tedy poradit s rozhodnutím o délce fixace? Dilema nám částečně vyřešila jak legislativa, tak stanovisko České národní banky.

Hypotéka se dá předčasně splatit (refinancovat) i během fixace, a to pouze s administrativními náklady

Velmi důležitá jsou pro rozhodování o délce fixace ustanovení jak v rámci zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, tak i v rámci stanoviska České národní banky, které ČNB vydala v reakci na to, že v zákoně nebyly přesně definovány tzv. účelně vynaložené náklady. Jedině ty totiž mohou banky účtovat za předčasné splacení spotřebitelského úvěru na bydlení.

Ale vezměme to popořadě. Podle zákona o spotřebitelském úvěru je možné bezplatně umořit 25 % jistiny hypotéky každý rok, ve výročí smlouvy. Nebo ji bezplatně předčasně splatit celou po skončení fixace. Anebo se dá hypotéka předčasně splatit kdykoliv, ovšem za poplatek.

Zákon v tomto říká, že výše poplatku musí odpovídat účelně vynaložený nákladům na předčasné splacení, což si mnohé banky vykládaly i jako ušlý zisk. S tím je však od března 2019 konec, neboť ČNB jasně řekla, že účelně vynaloženými náklady jsou jen ty administrativní, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením – částku je nutné přijmout, zaevidovat, zaúčtovat, hypotéku ukončit apod.

Provize vyplacená zprostředkovateli administrativou není, stejně tak ušlý zisk

ČNB dala bankám najevo, že provize vyplacená bankou zprostředkovateli administrativou není, stejně tak ušlý zisk. Co to znamená pro klienty? Jednoduché zjištění: Když zafixují v současnosti i na 10 – 15 let, ale trh se bude vyvíjet směrem k nižším cenám, mohou svou hypotéku refinancovat i během fixace, a to pouze s administrativními náklady, čímž si zajistí nižší splátky a ve výsledku levnější hypotéku.

Pokud cena hypoték naopak poroste, budou spokojení, že současné nízké ceny jim vydrží ve splátkách hypotéky ještě na několik let. Dlouhodobější fixace totiž znamená, že rozpočet rodiny bude stabilizovaný na mnoho let dopředu, případně se splátky můžou jedině snížit. Fixace na krátkou dobu s sebou nese riziko nechtěného navýšení ceny v poměrně krátké době, třeba už za rok.

Zdroje: ČNB.cz / Peníze.cz / Hypoindex.cz

author

Autor článku:

Lenka Rutteová

Vystudovala Ekonomicko správní fakultu Univerzity Pardubice a doktorské studium na Ekonomické fakultě VŠB-TU v Ostravě. Více

Máte dotaz nebo vlastní zkušenost? Podělte se o ni v komentářech.