Výběr a sjednání hypotéky: krok za krokem ke své nemovitosti

Důležité pojmy, které musíte znát

Než se pustíte do hledání hypotéky, osvojte si základní terminologii. Banky s těmito pojmy neustále pracují a vy je budete potřebovat pro komunikaci nejen s nimi, ale i hypotečním poradcem. Sjednávat hypotéku sami, na vlastní pěst, totiž není pro nezkušeného klienta zrovna dobrý nápad. Vždycky se vezměte na pomoc profesionála.

1. LTV (Loan-to-Value) vyjadřuje poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Pokud koupíte byt za 3 miliony a banka poskytuje hypotéky s LTV jen do 80 %, vypůjčit si na nákup tohoto bytu můžete maximálně 2,4 milionu. Kč, zbylých 600 tisíc korun musíte doplatit buď z vlastního, nebo doplňkovou půjčkou. Nejčastěji se řeší stavebním spořením nebo účelovou půjčkou na bydlení. Mladším žadatelům (do 36 let) smí banky nabídnout vyšší LTV, až 90 %. V tomto případě byste si na koupi bytu směli vypůjčit až 2,7 mil. Kč. Vám zbude doplatit ze svého jen 300 tisíc korun.
2. DTI (Debt-to-Income) porovnává celkové dluhy s příjmem žadatele. Plánujete-li dluh 2,4 mil. Kč z hypotéky a už máte vyřízenou půjčku 600 tisíc ze stavebního spoření (dohromady 3 mil. Kč), váš roční příjem by neměl být nižší než 375 tisíc Kč. Banky si interně udrží DTI na úrovni maximálně osminásobku ročního příjmu žadatele.
3. DSTI (Debt-Service-to-Income) sleduje poměr měsíčních splátek k čistému příjmu. Banky se řídí doporučením nepřekročit u splátek dluhů 40 % čistého příjmu. Například z celkového dluhu 3 mil. Kč byste za současných podmínek (léto 2025) spláceli cirka 18 tisíc Kč. měsíčně. Váš čistý příjem proto musí být vyšší než 45 tisíc Kč, aby se splátka nedostala nad 40 % příjmu.

Nesplnění, byť jediné podmínky, je často „konečná“

Nesplnění ukazatele DTI a DSTI většinou vede k zamítnutí žádosti. Ale banky zamítají hypoteční úvěry i z dalších důvodů. Třeba proto, že čekají pokles tržní ceny vybrané nemovitosti, nemovitost není v dobrém stavu, nachází se v rizikové oblasti přírodních živlů. Případně je situace okolo koupě komplikovaná (ne každá banka si s tím poradí). Anebo se u vás coby žadatele najdou starší negativní záznamy v registrech. 

Důvodů k zamítnutí může být spousta. I proto byste se měli s hypotékou obrátit na poradce, který vaši situaci nejprve zhodnotí, odhadne, jakou máte šanci na úspěch a vybere banku, která si dokáže poradit i s nestandardní situací (když se v ní nacházíte). Tím vám ušetří spoustu nákladů, které se s vyřízením hypotéky vždycky pojí. A nízké rozhodně nejsou.

Máte jasno v těch nejdůležitějších pojmech? Můžete se pustit do prvních kroků. Ale předpokládáme, že buď už máte vybranou nemovitost, nebo jste si už stanovili, kolik chcete do nemovitosti investovat (a do výběru bydlení se pustíte až se schválenou hypotékou, abyste pak mohli hned zaplatit).

Fáze 1: Důkladná příprava (2-3 měsíce předem)

Začněte realistickým zhodnocením svých financí. Spočítejte čistý měsíční příjem svůj, ale i případného partnera/partnerky – spolužadatelství je vždycky výhodnější. Jsou-li vyšší než nastavené limity pro hypotéku ve výši, kterou byste potřebovali, pokračujte dál. 

Od čistých příjmů si odečtěte pravidelné výdaje. Tak se ukáže, kolik můžete měsíčně investovat do splátky hypotéky. Vždycky pamatujte na rezervu na neočekávané výdaje!

Zmapujte své vlastní zdroje. Na nejlepší úrokové sazby dosáhnete s 20-30% podílem vlastních zdrojů. Nemáte naspořeno? Do hypotéky lze zastavit i další nemovitost (například byt rodičů), nebo si vypůjčit, jak už jsme uvedli výše.

Vyčistěte si úvěrovou historii. Jak? Zkontrolujte si záznamy v registrech dlužníků. Negativní historie může vyústit ve zbytečně vyšší úrok u hypotéky, nebo rovnou v zamítnutí celé žádosti. Stejně tak tomu bude u příliš vysokého zadlužení. Proto zrušte kreditní karty a kontokorenty. Tím si snížíte potenciální zadluženost, a zvýšíte šance na schválení. 

Fáze 2: Výběr banky a hypotéky (1-2 týdny)

Hypoteční poradci znají aktuální nabídky všech bank a pomohou vám s výběrem, především z pohledu nabízeného rozsahu situací, jaké lze u konkrétní banky řešit právě hypotékou. Některé banky nabídnou jen základní hypotéku na koupi nemovitosti, a ostatní případy už vyřešit neumějí (výstavba, rekonstrukce, družstevní byt, vyrovnání po rozvoru nebo dědictví, atd.). 

Poradce vám sestaví nabídku hypoték, které odpovídají vaši situaci. Pak teprve přichází na řadu výběr podle ceny. U hypoték nemá smysl sledovat pouze RPSN. Tento ukazatel je sice výborným kritériem pro srovnání cen půjčky, ale jen u běžných úvěrů s délkou trvání alespoň jeden rok. 

U hypotéky je nejdůležitější úroková sazba a pak teprve RPSN. Proč? Každá banka totiž počítá s jinak drahým pojištěním, jinak nákladným odhadem ceny nemovitosti a dalšími poplatky v jiných výších. RPSN samotné tu proto není dokonale vypovídající ukazatel ceny samotné hypotéky.

Ale: z rozdílu mezi úrokem u RPSN už dobře poznáte, jakou poplatkovou politiku banka používá. Čím je rozdíl menší, tím méně vedlejších výdajů za hypotéku budete mít, a naopak. Takže: vybírejte podle úroku. A až u podobných úroků si pomozte s RPSN.

Fáze 3: Podání žádosti (1-2 dny)

Žádost vyplníte společně s poradcem. Buďte precizní a pravdiví: jakékoli nesrovnalosti mohou vést k zamítnutí. Poradce ověří vaši totožnost a pořídí kopie dokladů. S poradcem připravte též všechny potřebné dokumenty. Pro podání žádosti potřebujete:

• dva doklady totožnosti (občanský průkaz + řidičák/pas, případně bankovní identitu)
• potvrzení o příjmu (zaměstnanci od zaměstnavatele, OSVČ daňové přiznání, či faktury – jste-li v režimu paušální daně nebo uplatňujete vyšší nákladový paušál)
• výpisy z účtů za posledních 6 a více měsíců (pokud nemáte účet u dané banky)
• informace o nemovitosti - návrh kupní smlouvy, projekt stavby (nebo žádost o hypotéku bez nemovitosti s tím, že vhodnou nemovitost začnete hledat, až vám banka sdělí, jak vysokou hypotéku vám dokáže nabídnout).

Žádost do banky doručí buď poradce sám, nebo můžete pobočku banky navštívit společně. Záleží na vašich preferencích.

Fáze 4: Prescoring a odhad nemovitosti (1 týden)

Úvěrový specialista banky zadá žádost do systému. Následně banka zkontroluje nejprve vaše záznamy v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS, ale projede i registr insolvencí a exekucí). Zkoumá historii splácení všech úvěrů a závazků, včetně například za dodávky elektřiny nebo za tarify u mobilního operátora. Často se obrací i na tzv. TelcoScore. 

Když váš prescoring skončí pozitivně, banka objedná odhad nemovitosti. U bytů v některých lokalitách lze provést online odhad na základě fotografií a vyplněného formuláře. Klasický odhad za přítomnosti odhadce trvá asi 5 pracovních dnů.

Fáze 5: Finální skóring a rozhodnutí (1-4 týdny)

Po pozitivním prescoringu vás banka může vyzvat k dodání dalších podkladů, ale jen v případě, že už chcete financovat konkrétní nemovitost. Vyžádá si aktuální nabývací titul k nemovitosti – rezervační smlouvu, případně kupní smlouvu, stavební povolení a projekt (při výstavbě), rozpočet rekonstrukce (při rekonstrukci). Na řadu mohou přijít i další dokumenty - dle požadavků konkrétní banky.

Úvěrový specialista banky posoudí všechny dokumenty a vydá finální rozhodnutí. Banka může hypotéku schválit za navrhovaných podmínek nebo za podmínek horších (vyšší úrok, nižší částka). Anebo žádost zcela zamítnout.

Fáze 6: Podpis smlouvy a příprava čerpání (1 týden)

Po schválení vám banka připraví úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu a návrh na vklad zástavního práva (když financujete již zvolenou nemovitost). 

Když budete byt či dům teprve vybírat, banka nastaví ve smlouvě jednak termín, do kdy musíte nemovitost pořídit, jednak sankce pro případ, že byste termín nestihli. Nastaví i podmínky garance schválené úrokové sazby (někde třeba jen 6 měsíců, jinde i 3 roky).

Pečlivě si prostudujte všechny dokumenty ještě před podpisem. Máte-li nejasnosti, ptejte se poradce. Ale využít můžete i služeb právníka, především v kombinaci s posouzením kupní (rezervační) smlouvy, plus zřízení advokátní/bankovní úschovy (u koupě nemovitosti).

Fáze 7: Čerpání úvěru

Po podpisu všech dokumentů a splnění případných dalších podmínek banky (dle situace) lze přistoupit k čerpání hypotéky. Tím se zahájí i její splácení. Připomeňme, že u hypotéky na výstavbu nebo rekonstrukci se splácejí zpočátku jen úroky, a to až do doby, než čerpání (vícekrokové) ukončíte. U hypotéky na koupi nemovitosti splácíte ihned anuitně.

Specifika pro OSVČ

Podnikatelé čelí přísnějšímu posuzování příjmů. Banky vyžadují daňová přiznání za poslední 1-2 roky s potvrzením úhrady, dále výpisy z podnikatelského účtu za 6-12 měsíců a nějakou minimální dobu trvání vlastního podnikání. Na trhu jsou ale i banky, které dokáží posoudit příjmy z obratu, namísto ze zdaňovaného zisku. A pozor: sezónní příjmy mohou banky hodnotit jako rizikové, především ty, které závisí na počasí.

Praktické tipy pro úspěšné sjednání

Sjednání hypotéky sice není raketová věda, ale také si vyžaduje své. Především čas, trpělivost a pečlivost, plus zkušeného hypotečního poradce. S dobrým poradcem a včasným začátkem jednání s bankou si zajistíte hladký průběh a co nejlepší finanční podmínky pro své budoucí bydlení. 

Kvalitní poradce vám dokáže sdělit i případný fakt, že pro vás hypotéka právě teď vhodná vůbec není. A doporučí jiný postup nebo odklad splnění snu o vlastním bydlení tak, abyste se zbytečně nedostávali do potíží.

A co samotné tipy k úspěšnému sjednání?

1. Začněte včas, ideálně 3 měsíce před plánovanou koupí nemovitosti.
2. Typicky vyžadované dokumenty si připravte předem.
3. Využijte hypoteční kalkulačky: získáte tím rychlý přehled o svých možnostech.
4. Požádejte o pomoc hypotečního poradce: jejich služby jsou zdarma vám ušetří nejen čas, ale i spoustu starostí a tápání.
5. Zaměřte se i na energetickou náročnost nemovitosti: nemovitosti s vyšší energetickou náročností dnes banky sice financují, ale účtují si za to vyšší úrok (kvůli riziku: je totiž pravděpodobné, že v případě nesplácení bude prodej nemovitosti obtížnější, nebo se realizuje za podstatně nižší prodejní cenu).
6. Zvažte kombinace produktů: investice nebo spoření u stejné banky, u níž si vezmete hypotéku, může významně snížit úrok z hypotéky, nebo splátku (banka poníží jistinu o částku uloženou na spořicím účtu). 

Zdroje: E15.cz / hyponamiru.cz / Finex.cz / Česká spořitelna